Die Finanzierung eines Eigenheims ist in den meisten Fällen eine langfristige Angelegenheit, da Baufinanzierungen in der Regel über relativ große Summen abgeschlossen werden. Dementsprechend lange dauert es, bis die Kreditsumme zurückgezahlt ist – Laufzeiten von 30 Jahren sind bei Baufinanzierungen nicht unüblich.
Beim Abschluss werden die Konditionen für die Finanzierung allerdings nicht für die gesamte Zeit festgelegt. Stattdessen wird für eine bestimmte Zeitspanne eine Zinsbindung vereinbart. Die Laufzeit können Sie bei Vertragsabschluss selbst festlegen. Weit verbreitet sind Zinsbindungen von 10 bis 15 Jahren. Nach Ablauf der vereinbarten Zinsbindungsphase ist das Darlehen meist jedoch noch nicht zurückgezahlt: Es muss ein neuer Vertrag abgeschlossen werden. In manchen Fällen ist auch noch eine dritte Finanzierungsrunde notwendig. Bei dieser auf den Erstvertrag folgenden Finanzierung handelt es sich um die sogenannte Anschlussfinanzierung.
Wann muss ich mich um eine Anschlussfinanzierung kümmern?
Spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist muss Ihnen Ihr Baufinanzierer mitteilen, ob er Ihre Finanzierung fortführen möchte, oder nicht. In den meisten Fällen wird die Bank Ihnen gleich ein Angebot zur Fortführung Ihres Vertrags unterbreiten. Spätestens zu diesem Zeitpunkt sollten Sie sich mit dem Thema Anschlussfinanzierung auseinandersetzen.
Sinnvoller ist es jedoch, bereits einige Monate früher damit zu beginnen und Informationen über Anschlussfinanzierungs-Konditionen anderer Anbieter einzuholen. So können Sie das Angebot Ihrer Bank besser einschätzen und gegebenenfalls versuchen, nachzuverhandeln. Damit Sie die Entscheidung nicht unter Zeitdruck übers Knie brechen müssen, empfiehlt es sich, spätestens sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindung zu beginnen, ihre Optionen zu sondieren und Angebote einzuholen.
Anschlussfinanzierung-Rechner online nutzen
Mit dem FinanceScout24-Rechner für Baufinanzierungen lässt sich auch für die Anschlussfinanzierung ein Vergleich unkompliziert durchführen. Wählen Sie einfach im oberen Bereich des Formulars unter „Art der Finanzierung“ die Option Anschlussfinanzierung aus. Dort machen Sie dann alle erforderlichen Angaben.
Grundsätzlich ist es empfehlenswert, den Markt schon während der letzten fünf Jahre der Zinsbindungsphase im Blick zu behalten, um die Anschlussfinanzierung bei einer günstigen Zinsentwicklung gegebenenfalls bereits frühzeitig abzuschließen. Sollten Sie sich für eine Finanzierung per Forward-Darlehen (Erläuterung s. u.) entscheiden, können Sie dieses bereits fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindungsphase abschließen. Eine herkömmliche Anschlussfinanzierung kann im frühesten Fall zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung abgeschlossen werden. Mehr über die verschiedenen Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung erfahren Sie im folgenden Abschnitt.
Zinsgünstige Alternative: Das Volltilgerdarlehen
Wenn die Restschuld überschaubar ist, kann ein Volltilgerdarlehen eine überdenkenswerte Alternative zur Anschlussfinanzierung sein. Hierbei handelt es sich um einen Kredit, der innerhalb der Zinsbindungsfrist vollständig zurückgezahlt wird. Ein Kreditvergleich ist hierbei als erster Schritt zu empfehlen. Die Tilgungsrate wird dabei so angesetzt, dass die Finanzierung am Ende der Laufzeit vollständig abbezahlt ist. Dadurch können insbesondere zu Beginn der Laufzeit sehr hohe Tilgungsraten entstehen. Banken gewähren auf Volltilgerdarlehen häufig hohe Zinsnachlässe. Insbesondere in Tiefzinsphasen rechnen sich Volltilgerdarlehen. Bei hohem Zinsniveau sollten Sie sich hingegen lieber für eine Anschlussfinanzierung mit kurzer Zinsbindung entscheiden.
Nebenbedingungen beachten
Achten Sie bei der Suche nach einer geeigneten Anschlussfinanzierung auf alle Konditionen, nicht nur auf die Zinsen. Auch die Nebenbedingungen wie gebührenfreie Sondertilgungen oder die Möglichkeit, die Tilgungsrate verändern zu können, sind von Bedeutung. Durch eine Tilgungssatzänderung können Sie im Notfall finanzielle Engpässe besser durchstehen oder auch Ihre Anschlussfinanzierung früher als ursprünglich geplant zurückzahlen – so können Sie Zinsen sparen. Im Falle eines plötzlichen Geldsegens lässt sich durch eine Sondertilgung ebenfalls eine Zinsersparnis erreichen.
Anschlussfinanzierung: Welche Möglichkeiten gibt es?
Grundsätzlich haben Sie bei der Anschlussfinanzierung drei Möglichkeiten:
- Prolongation
- Umschuldung
- Forward-Darlehen
Prolongation meint die Fortführung Ihrer Baufinanzierung beim bisherigen Anbieter, eine Umschuldung bedeutet, dass Sie für die Restschuld eine Finanzierung mit einer anderen Bank abschließen. Ein Forward-Darlehen können Sie sowohl mit Ihrer Hausbank, aber auch mit einem neuen Anbieter abschließen. Mit einem Forward-Darlehen lassen sich aktuelle Zinskonditionen für eine Anschlussfinanzierung sichern, die erst in einem oder mehreren Jahren ansteht.
Welche Finanzierungsart für Sie infrage kommt, hängt nicht nur von den angebotenen Konditionen ab, sondern auch von der Restlaufzeit der Erstfinanzierung. Für den Abschluss der einzelnen Finanzierungsarten gelten teilweise nämlich bestimmte Fristen. Welche dies sind, können Sie der folgenden Grafik entnehmen.
Welche Anschlussfinanzierung ist die Beste?
Prolongation: Vor- und Nachteile
Die Vorteile der Prolongation liegen auf der Hand – sie ist die bequemste Lösung. Ihr Berater kennt Sie, Ihren Finanzierungsplan und Ihre finanziellen Gegebenheiten bereits, meist ist nur eine Unterschrift erforderlich und die Anschlussfinanzierung ist in trockenen Tüchern. Zudem muss bei der Prolongation keine Änderung im Grundbuch vorgenommen werden, was bei einer Umschuldung der Fall wäre. Für die Umschreibung des Grundbucheintrags fallen Gebühren an, die Sie bei einer Prolongation vermeiden. Zudem fällt beim Verbleib beim bisherigen Kreditgeber keine erneute Bonitätsprüfung an. Ein weiterer Vorteil der Prolongation: Sondertilgungen sind in der Regel gebührenfrei möglich.
Ihre Bank ist allerdings nicht verpflichtet, Ihnen eine Prolongation anzubieten. Sie muss Sie lediglich drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung darüber informierten, ob Sie Ihnen eine Anschlussfinanzierung anbietet oder nicht. Wenn die Bank Ihre Bonität oder Zuverlässigkeit inzwischen schlechter bewertet als zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, kann sie sogar darauf bestehen, dass Sie den Darlehensbetrag komplett zurückzahlen oder ablösen.
Nicht selten geben sich Banken nicht die größte Mühe bei der Erstellung eines Prolongationsangebots. Sie spekulieren darauf, dass Kunden den mit einem Anbieterwechsel verbundenen Aufwand scheuen und das Angebot aus Gründen der Bequemlichkeit annehmen. Daher stehen die Chancen gut, dass sich die Bank verhandlungsbereit zeigt, wenn Sie dort ein deutlich besseres Angebot eines anderen Anbieters vorlegen. Häufig wird das ursprüngliche Angebot noch einmal nachgebessert, um Sie als Kunden zu halten. Um auf diese Situation vorbereitet zu sein, sollten Sie bereits frühzeitig beginnen, Angebote für die Anschlussfinanzierung zu vergleichen.
Umschuldung: Vor- und Nachteile
Eine Umschuldung bedeutet, dass Sie Ihre Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank abschließen als die auslaufende Finanzierung. Diese Möglichkeit empfiehlt sich, wenn Ihnen eine Bank deutlich bessere Konditionen anbietet als Ihre Hausbank. In manchen Fällen lassen sich durch eine Umschuldung bei der Anschlussfinanzierung Zinsen im vier- bis fünfstelligen Bereich einsparen.
Allerdings läuft eine Umschuldung nicht ohne Gebühren ab. Die Grundschuld muss bei einem Gläubigerwechsel auf den neuen Anbieter übertragen werden. Dafür fallen Grundbuch- und Notarkosten an. Aufgrund des damit verbundenen Aufwands und der anfallenden Gebühren schrecken viele Verbraucher von der Umschuldung Ihrer Immobilienfinanzierung zurück.
Anschlussfinanzierung der KfW
Der KfW-Bank eilt der Ruf voraus, deutlich günstigere Immobilienfinanzierungen zu bieten als herkömmliche Banken. Daher interessieren sich zunehmend mehr Bauherren für eine Anschlussfinanzierung der Förderbank. Dies ist jedoch nur möglich, wenn auch die Erstfinanzierung bei der KfW aufgenommen wurde. Ansonsten wird die Anschlussfinanzierung von der KfW nicht unterstützt.
Die Kosten, die bei einer Umschuldung entstehen, betragen allerdings üblicherweise nicht mehr als 0,3 Prozent der Kreditsumme. Diese Gebühren sollten die Zinsersparnis aufgehoben werden. Laut Informationen von Stiftung Warentest kann sich eine Umschuldung bereits ab einem Zinsvorteil von ein bis zwei zehntel Prozentpunkten gegenüber der Prolongation rechnen. Häufig übernehmen Banken die Gebühren sogar, um Sie als neuen Kunden zu gewinnen. Auch bei den Formalitäten unterstützt Sie der neue Anbieter häufig, sodass eine Umschuldung in der Praxis nicht sonderlich kompliziert ist.
Ein Nachteil der Umschuldung ist, dass eine neue Bank zunächst Ihre Bonität prüft, bevor Sie Ihnen ein Angebot unterbreitet. Daher müssen Sie in der Regel einige Dokumente einreichen, beispielsweise die Wohnflächenberechnung und ein Lageplan Ihrer Immobilie. Insgesamt gleichen die Unterlagen denen, die Sie schon für die Erstfinanzierung vorlegen mussten. Wenn Sie diese gesammelt abgeheftet haben, beschränkt sich der Aufwand auf ein Minimum.
- Der Vertrag für die Anschlussfinanzierung mit der neuen Bank wird unterzeichnet.
- Der neue Anbieter kontaktiert Ihre die Bank, über die Ihre Immobilienfinanzierung aktuell noch läuft und informiert Sie über die Ablösung des Darlehens zum Ende der Zinsbindung.
- Zu Beginn der Vertragslaufzeit mit der neuen Bank überweist diese den Betrag der noch offenen Restschuld an Ihre bisherige Bank.
- Sie überweisen ab Beginn der Vertragslaufzeit Ihre monatliche Kreditrate an die neue Bank.
Forward-Darlehen: Vor- und Nachteile
Der Forward ist ein Zinsderivat, dessen Kombination mit einem Kredit ein strukturiertes Finanzprodukt entstehen lässt. Forward-Darlehen sind Teil des Kreditgeschäftes der verschiedenen Kreditinstitute und gelten als Sicherungsgeschäft zur Absicherung gegenüber Zinsänderungsrisiken für den Kreditnehmer. Als Beteiligte gelten der Kreditnehmer und das Kreditinstitut in der Rolle des Kreditgebers. Der Kredit ist hierbei der Basiswert. Das Forward-Darlehen wurde erstmals in einer Phase eins Niedrigzinsniveau verwendet, um das niedrige Niveau für einen künftigen Kreditbedarf zu sichern.
Ein Forward-Darlehen kann abgeschlossen werden, wenn die Restlaufzeit der Zinsbindungsfrist weniger als 60 Monate, aber noch mindestens zwölf Monate beträgt. Die Laufzeit des Darlehens beginnt jedoch erst, nachdem die Zinsbindung beendet ist. Der große Vorteil des Forward-Darlehens ist, dass Sie die aktuellen Zinsen für Ihre zukünftige Finanzierung sichern können. Dies bietet in Niedrigzinsphasen ein enormes Einsparpotenzial.
In dieser Zinssicherheit liegt allerdings gleichzeitig auch der Nachteil des Forward-Darlehens: Sollten die Zinsen zwischenzeitlich noch weiter fallen, zahlen Sie mit einem Forward-Darlehen nämlich höhere Zinsen als für eine herkömmliche Anschlussfinanzierung. Ist der Vertrag erst einmal unterzeichnet, gilt er nämlich zu den vereinbarten Konditionen. Sind die Zinsen allerdings bereits auf einem historischen Tiefststand, ist diese Form der Anschlussfinanzierung jedoch eine gute Option. Dennoch bleibt der Abschluss eines Forward-Darlehens immer ein Stück weit Spekulation. Die Zinsen für Forward-Darlehen liegen üblicherweise leicht über denen einer herkömmlichen Anschlussfinanzierung.
Ihre Baufinanzierung zu günstigen Konditionen
Fragen Sie sich, welche Baufinanzierung für Sie die Beste ist?
Fragen und Antworten
Was, wenn die Anschlussfinanzierung nicht rechtzeitig erfolgt?
Wenn zum Ablauf der Zinsbindungsfrist keine Anschlussfinanzierung steht, kann die Bank die Hypothek kündigen. In diesem Fall ist die Restschuld sofort fällig. Sollte der Schuldner die restliche Darlehenssumme nicht ablösen können, muss er in der Regel das Prolongationsangebot der Bank annehmen. Alternativ kann manchmal auch ein variabler Zins mit der Hausbank vereinbart werden. Dieser liegt üblicherweise deutlich über den Zinsen einer Anschlussfinanzierung. Allerdings besteht dabei meist die Möglichkeit, zum Quartalsende zu kündigen, sobald eine Anschlussfinanzierung steht.
Ist eine Finanzierung der gesamten Restschuld sinnvoll?
Wenn die Restschuld so überschaubar ist, dass Sie durch ein Volltilgerdarlehen vollständig zurückgezahlt werden kann, ist dies in den meisten Fällen eine gute Option. Allerdings sollten Sie sich nicht unter zu großen Druck setzen: Mehrere Finanzierungsrunden sind bei der Immobilienfinanzierung völlig normal, Sie müssen Ihren Kredit nicht zwingend mit Ablauf der ersten Anschlussfinanzierung zurückgezahlt haben. Entscheidend für die Laufzeit der Anschlussfinanzierung ist vor allem die Zinslage zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Sind die Zinsen so extrem niedrig, dass es unwahrscheinlich ist, dass sie noch weiter fallen, kann es tatsächlich sinnvoll sein, die gesamte Restschuld über einen entsprechend langen Zeitraum zu finanzieren. Bei vergleichsweise hohen Hypothekenzinsen sollten Sie jedoch davon absehen, die Restschuld komplett zu finanzieren. Hier ist eine Anschlussfinanzierung mit kurzer Zinsbindung die bessere Wahl.
Anschlussfinanzierung bei einer Versicherung: Eine gute Idee?
Sowohl Banken als auch Versicherungen bieten häufig ein Kombipaket aus Anschlussfinanzierung und Kapitallebensversicherung an. Durch Verwendung der Ablaufleistung der Lebensversicherung zur Tilgung des Kredits soll die Familie des Kreditnehmers im Fall seines Todes abgesichert werden. Für diese zusätzliche Sicherheit fallen allerdings deutlich höhere Zinskosten an als bei einer herkömmlichen Anschlussfinanzierung, da das Darlehen nicht kontinuierlich getilgt wird. Dadurch erhöht sich der Effektivzins meist stark. Zudem kann die Überschussbeteiligung aus der Versicherung geringer ausfallen als zuvor kalkuliert. Ein weiter Nachteil dieser Lösung: Wird die Immobilie verkauft, erhält der Versicherte lediglich den Rückkaufswert erstattet.
Anders ist es, wenn Versicherungen tatsächlich als Baufinanzierer auftreten. Manche Gesellschaften haben Immobilienfinanzierungen im Programm, die denen von Banken ähneln. Zusätzliche Sicherheit bieten Sie durch eine Restschuldversicherung.
Sind die Anforderungen an die Bonität bei der Anschlussfinanzierung höher?
Entscheiden Sie sich für eine Prolongation, findet meist keine neue Bonitätsprüfung statt. Die Bank kennt Sie bereits als Kunden. Bei einer Umschuldung besteht für den neuen Anbieter ein größeres Risiko, daher wird er Ihre Bonität prüfen, bevor er Ihnen ein Finanzierungsangebot unterbreitet. Doch keine Sorge, die Anforderungen an die Bonität sollten bei der Anschlussfinanzierung nicht höher sein als bei der Erstfinanzierung. Im Gegenteil: In der Regel hat die Bank bei der Anschlussfinanzierung höhere Sicherheiten als bei der Erstfinanzierung. Der Wert der finanzierten Immobilie dürfte sich bei steigenden Immobilienpreisen seit der Erstfinanzierung erhöht haben. Zudem ist die Kreditsumme deutlich niedriger als bei der ersten Finanzierungsrunde. Auch das Risiko wird bei Anschlussfinanzierungen geringer bewertet, da die meisten Zahlungsausfälle in den ersten fünf bis sieben Jahren einer Immobilienfinanzierung vorkommen.