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Erstellt: 11.07.2019Aktualisiert: 13.01.2020, 22:22 Uhr
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Wer als Mieter seine Kaution nicht pünktlich zahlt, riskiert nicht nur Ärger mit seinem Vermieter. Dieser kann unter Umständen sogar den Mietvertrag fristlos kündigen.
In den meisten Mietverträgen wird heutzutage einer Mietkaution vereinbart, welche den Vermieter im Falle von Mietrückständen oder Schäden absichert. Gerät der Mieter mit der Hinterlegung in Verzug, kann er damit dem Vermieter einen wichtigen Grund zu einer Kündigung des Mietvertrags liefern.
Vermieter dürfen auch bei ausstehender Mietkaution kündigen
Dass Mietern im Falle eines Mietrückstands unter bestimmten Umständen fristlos gekündigt werden kann, ist inzwischen bekannt. Doch diese fristlosen Kündigungen sind seit dem Inkrafttreten des Änderungsgesetzes zum Mietrecht aus dem Jahr 2013 auch dann möglich, wenn die Zahlung der Kaution trotz vertraglicher Vereinbarung ausbleibt. Die Rechtsgrundlage dafür bietet Absatz 2a des § 569 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Diese Vorschrift regelt die außerordentliche oder fristlose Kündigung aus wichtigem Grund. Ein wichtiger Grund liegt demnach vor, wenn „der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, welcher der zweifachen Monatsmiete entspricht.“
Daneben kann der Vermieter das Mietverhältnis aber auch fristgerecht kündigen. Das ist dann der Fall, wenn die ausstehende Kaution keine Summe erreicht, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen würde, aber auch nicht mehr als unerheblich angesehen werden kann. Beispiel: Der Mieter zahlt zu Beginn des Mietverhältnisses ein Drittel der Kaution, nimmt jedoch im Laufe der folgenden Monate die Restzahlung nicht wie vereinbart vor.
Bei Zahlungsrückstand ist Vorsicht ist geboten
Nach der aktuellen gesetzlichen Regelung sollten Mieter also auf der Hut sein, und einen Zahlungsrückstand der Kaution tunlichst vermeiden. Es ist nicht selten, dass die Vereinbarung über die Mietsicherheit vergessen wird. Die meisten Mieter erteilen ihrer Bank einen Dauerauftrag für die Miete und vergessen dabei die Anweisung der Kaution. Eine Frist muss der Vermieter seinem Mieter nicht setzen. Auch eine Abmahnung braucht nicht zu erfolgen, denn: „Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht.“ Viele Mieter fallen dann aus allen Wolken, da sie mit der Kündigung nicht gerechnet haben.
Was können Mieter gegen eine Kündigung tun?
Das Gesetz sieht in § 569 BGB jedoch eine Möglichkeit vor, die Kündigung durch Zahlung des Rückstandes abzuwenden. Im 3. Absatz der gesetzlichen Norm heißt es: „Die Kündigung wird (auch) dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtsanhängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird. Der Mieter hat also sogar noch zwei Monate Zeit, wenn die Räumungsklage bereits auf dem Weg ist. Auch Zahlungen von öffentlichen Stellen wie z.B. dem Jobcenter können die Kündigung noch nach Einreichung der Klage verhindern.
Vermieter kann ordentliche in außerordentliche Kündigung umwandeln
Dies gilt jedoch nicht uneingeschränkt, denn der Vermieter kann auch eine ordentliche Kündigung wählen, indem er der außerordentlichen Kündigung hilfsweise eine ordentliche Kündigung zur Seite stellt. Der Mieter kann dann zwar die fristlose Kündigung durch Zahlung abwenden, die ordentliche Kündigung bleibt jedoch trotzdem bestehen.
Es ist also Mietern unbedingt zu empfehlen, auch die Mietkaution pünktlich und vollständig zu bezahlen. Denn die Kaution stellt ebenso eine Vertragspflicht wie die monatlichen Mietzahlungen dar. Mieter sollten daher das Geld direkt zu Beginn des Mietvertrags überweisen, und nicht automatisch damit rechnen, dass der Vermieter sie noch einmal daran erinnert.
Mit Ratenzahlung oder Bürgschaft lässt sich Einmalzahlung vermeiden
Die gute Nachricht für Mieter: Der Gesetzgeber räumt die Möglichkeit ein, die vereinbarte Sicherheitsleistung in mehreren Raten zu zahlen. Denn § 551 (2) BGB bestimmt: „Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.“ Das bedeutet, dass am Beginn eines Mietverhältnisses zunächst nur ein Drittel der verlangten Sicherheit zwingend zu leisten ist. Der Rest darf in zwei weiteren Teilzahlungen erfolgen, deren Fälligkeit sich an der monatlichen Mietzahlung orientiert. Alternativ besteht die Möglichkeit, dem Vermieter anstelle von Bargeld eine Mietbürgschaft anzubieten. Bei Schäden oder Mietrückständen springt die bürgende Bank oder Versicherung ein. Doch Vorsicht: Solche Bürgschaften sind jedoch mit regelmäßigen jährlichen Kosten verbunden. Auch sind Vermieter nicht verpflichtet, eine Mietbürgschaft anstelle der Barkaution zu akzeptieren.