Vor allem bei älteren Fertighäusern, welche bis zum Baujahr 1983/1984 erbaut wurden, kann es im Einzelfall zu einer Geruchsbildung kommen, welche durchaus als unangenehm empfunden werden kann. Diese Geruchsbildung findet vor allem im Außenbereich der Häuser statt, kann in Einzelfällen jedoch auch im Innern erfolgen. Auch wenn die Gerüche unangenehm für die Bewohner sind, stellen sie nach aktuellem Kenntnisstand keinerlei Gesundheitsgefährdung dar und können leicht behoben werden. Die Gründe für die Geruchsbildung sind in den damals verwendeten Bauteilen zu suchen.
Biochemische Reaktion als Grund für die Geruchsbelästigung
Wenn alle anderen natürlichen Ursachen für die Geruchsbelästigung wie Schimmelbefall ausgeschlossen werden können, so finden sich die Gründe für den Geruch oftmals in den verwendeten Baumaterialien. Die in der damaligen Zeit verwendeten Konstruktionshölzer wurden mit dem Holzschutzmittelwirkstoff "Pentachlorphenol" (PCP) behandelt und haltbar gemacht. Die in diesem Holzschutzmittel vorliegenden Derivate "Tetrachlorphenol" und "Trichlorphenol" können unter bestimmten Umweltfaktoren für den Geruch verantwortlich sein. Sollte es zu den unerwünschten Reaktionen kommen, reagieren diese Derivate zu den Verbindungen "Tetrachloranisol (TeCA)" bzw. "Trichloranisol (TCA)", welche beide bereits in geringer Konzentrationsstärke zu einer intensiven Geruchsbildung führen können.
Geruch vor allem im Außenbereich
Die unerwünschten Reaktionen treten vor allem in Kombination mit Feuchtigkeit und Formaldehyd in den Vordergrund. Eine dauerhafte Durchfeuchtung der Konstruktionshölzer kann somit für eine intensive und als unangenehm-muffig beschriebene Geruchsbildung sorgen. Aus diesem Grund sind vor allem die Außenbereiche älterer Fertigteilhäuser besonders gefährdet, da diese in vielen Fällen einer stärkeren Durchfeuchtung ausgesetzt sind. In den Innenräumen kommt es hingegen nur äußerst selten zu solchen Geruchsphänomenen, da diese deutlich besser isoliert und bei weitem nicht so stark durchfeuchtet sind. Selbst in Bädern treten bei normalem Lüftungsverhalten, solche Effekte nur sehr selten auf.
Die Geruchsbildung ist immer noch ein aktuelles Phänomen
Auch wenn nur Fertigteilhäuser betroffen sind, welche vor 1984 gebaut wurden, so ist das Problem heute aktueller denn je. Da sich die Geruchskonzentration der Stoffe erst durch die immer stärkere Durchfeuchtung entwickelt und intensiviert, kommt es oftmals erst zu sehr späten Reaktionen. Bis die individuelle Geruchsschwelle überschritten und der Geruch somit deutlich wird, können problemlos 20 bis 30 Jahre vergehen. Aus diesem Grund ist diese Geruchsentwicklung vor allem in der heutigen Zeit bei einigen der in Fertigbauweise erbauten Häuser zu bemerken.
Maßnahmen gegen die Geruchsbildung und -belästigung
Durch ein spezielles Maßnahmenpaket kann die Geruchsbelästigung bei älteren Fertighäusern problemlos behoben werden. Die Quellen und Ursachen der Geruchsbildung werden bei diesem Prinzip dauerhaft ausgeschaltet. So werden über den speziellen Dispersionsanstrich die noch vorhandenen Holzschutzmittelwirkstoffe effektiv abgebaut. Durch den nachträglichen Einbau eines Absorbervlies können vorhandene Chloranisole und Aldehyde entfernt werden. Somit werden noch vorhandene Reaktionsmöglichkeiten im Holz und somit auch im Gebäude nachhaltig gehemmt. Durch eine Regulierung der Durchfeuchtung mittels einer diffusionsoffenen Außenwandisolierung wird die weitere Durchfeuchtung der Hölzer verhindert.
Die meisten Fertighäuser werden in Holzbauweise erstellt. Viele potentielle Bauherren liebäugeln aber auch mit der Stein-auf-Stein-Variante. Da stellt sich die Frage: Welche Bauweise ist eigentlich haltbarer? Gibt es Unterschiede bei Holz- und Steinhäusern in Bezug auf die Lebensdauer?
Das Fertighaus wird immer beliebter, allerdings haftet ihm nach wie vor der Ruf an, eine deutlich kürzere Lebensdauer zu haben als ein Massivhaus. Fertighäuser sind meistens Holzhäuser, wobei es sich dabei um verschiedene Bauweisen wie Holztafelbau, Holzständerbau, Holzblockbau oder Fachwerksbau handeln kann. Aber haben Holzhäuser tatsächlich eine geringere Lebensdauer als Steinhäuser? Oder anders gefragt: Wie lange hält ein Haus?
Die Antwort lautet: Nein, ein Steinhaus hält nicht zwangsläufig länger als ein Haus aus Holz. Wie lange Holzhäuser und Massivhäuser halten und wovon die Lebensdauer eines Hauses abhängt, das lest ihr hier.
Steinhäuser und Holzhäuser können über hundert Jahre lang halten
Steinhaus ist nicht gleich Steinhaus und Holzhaus ist nicht gleich Holzhaus. Deshalb lässt sich die Frage nach der Lebensdauer nicht pauschal beantworten. Es gibt nicht nur verschiedene Typen von Fertighäusern, was Qualität und Ausstattung betrifft. Auch bei konventionell gebauten Häusern gibt es große Unterschiede in Bezug auf Bauweisen und Baumaterialien (zum Beispiel Ziegel, Kalksandstein, Porenbeton, Leichtbausteine aus Bims und Blähton).
In der Schweiz und auf den Faröern gibt es Holzhäuser aus dem 11. und 13. Jahrhundert, die immer noch bewohnt werden. Ebenso gibt es zahlreiche denkmalgeschützte Häuser aus Stein, die mehrere hundert Jahre alt sind und immer noch sehr gefragt sind. Wichtig bei einem Haus und seiner "Haltbarkeit" ist grundsätzlich eine regelmäßige Instandhaltung.
Wie lange hält ein Haus?
Um die Frage, wie lange ein Haus hält, zu beantworten, muss man zwischen
- der physischen Lebensdauer und
- der wirtschaftlichen Lebensdauer
unterscheiden. Durch Renovierungen, Sanierungen und Reparaturen kann nahezu jede Bauart über sehr lange Zeiträume erhalten werden. Die oben genannten Beispiele zeigen das.
Bei gewöhnlichen Wohnimmobilien geht es aber immer darum zu prüfen, ob Aufwendungen für Wartung und Instandhaltung in einem vernünftigen und wirtschaftlichen Kostenrahmen liegen. Andernfalls wäre es sinnvoller, das Haus abzureißen und neu zu bauen.
Die Gesamtnutzungsdauer eines Hauses
Die Immobilienbewertung spricht daher nicht von Lebensdauer, sondern von wirtschaftlicher Gesamtnutzungsdauer. In der seit 2012 geltenden Sachwertrichtlinie wird für die Abschätzung der Gesamtnutzungsdauer nicht mehr nach Bauarten, also nach Holzhaus, Ziegelhaus oder Kalksandsteinhaus unterschieden, sondern nach Ausstattungsstandards.
Die wirtschaftliche Nutzungsdauer bei Einfamilienhäusern liegt heute bei 80 bis 100 Jahren – dieser Richtwert gilt unabhängig von der Bauweise.
Die Lebensdauer eines Hauses
Die physische Haltbarkeit ist höher. Generell hält das Skelett eines Hauses im Schnitt am längsten. Und ob das aus gemauerten Wänden, Beton, Holz, Stahl oder Lehm besteht, macht erstmal keinen Unterschied. Die Lebensdauer wird in den Tabellen über die Nutzungsdauer von Bauteilen des Portals für Nachhaltiges Bauen für alle Materialien mit dem gleichen Wert angegeben.
Moderne Baumaterialien wie Dämmstoffe halten eher weniger lang als Stein und Holz. Außerdem werden heute viele Kunststoffe und chemische Verbindungen eingesetzt wie Kleber, bei denen man noch wenig über die Alterung weiß.
Je nach Ausführung beträgt die Lebensdauer eines Fertighauses zwischen 70 und 90 Jahre. Bei einem Massivhaus geht man in der Regel von einer Lebensdauer zwischen 100 und 120 Jahren aus.
Generell hängen sowohl die wirtschaftliche Nutzungsdauer als auch die Lebensdauer stark von der Qualität des Hauses ab. Schubladenarchitektur, qualitativ minderwertige Baustoffe, unfachmännische Bauausführung oder eine minderwertige Gebäudeausstattung reduzieren die voraussichtliche Nutzungsdauer und senken den Verkehrswert. Wer bei einem Fertighaus auf das RAL-Gütezeichen achtet, hat einen anerkannten Nachweis für die Qualität.
Viele über 100 Jahre alte Häuser sind heute noch sehr gefragt und werden gerne bewohnt. © Verband Privater Bauherren (VPB)Wie lange hält ein Holzhaus?
Vor einigen Jahrzehnten wurde die Lebenserwartung eines Holzhauses häufig um etwa zehn bis zwanzig Jahre niedriger eingestuft als die von mineralischen Bauarten.
Untersuchungen, beispielsweise von der Technischen Universität Braunschweig, haben aber festgestellt, dass moderne Holzhäuser und Holzständerbauten durchaus mindestens 100 Jahre alt werden können. Sie ermittelten dies anhand der Daten von über 200.000 Häusern, die vor mindestens 30 Jahren in Holzbauweise errichtet wurden.
Außerdem hat sich ein Forschungsvorhaben der Universität Leipzig mit der objektiven Verkehrswertermittlung von Holzgebäuden befasst. Das Ergebnis: In Sachen Lebensdauer und Wertbeständigkeit stehen Holzhäuser, die ab 1985 gebaut wurden, konventionellen Bauten in nichts nach. Und: Entgegen der landläufigen Meinung brennen Holzhäuser auch nicht leichter oder schneller als Massivhäuser.
Die Gesamtnutzungsdauer dieser Holzhäuser liegt demnach bei 80 Jahren. Die technische Lebensdauer kann bei normaler Instandhaltung weit über 100 Jahre, wenn nicht gar mehrere 100 Jahre betragen. Damit zieht die Holzbauweise mit dem Massivbau gleich.
Ältere Holz-Fertighäuser hatten aber in der Tat eine geringere Lebensdauer als die heute gefertigten.
Fertighaus oder Massivhaus im Vergleich
Interessant ist die auch Tatsache, dass die Banken mittlerweile bei den Laufzeiten für Hypotheken keinen Unterschied mehr zwischen konventionell gebauten Häusern und Fertighäusern machen. Deswegen kann man davon ausgehen, dass die Haltbarkeit beider Bauweisen annähernd gleich ist.
Am Markt ist es allerdings immer noch oft so, dass Fertighäuser nicht so hoch bewertet werden wie Massivhäuser. Bezogen auf den Wiederverkaufswert bedeutet das, dass ein Fertighaus in der Regel schwieriger zu verkaufen ist.
Hier könnt ihr noch mehr über die Vorteile und Nachteile von Fertighäusern und Massivhäusern lesen.
Egal ob Massivhaus (die gibt es nämlich auch als Fertighaus) oder Holzhaus: In unserer Fertighaus-Datenbank findet ihr bestimmt das passende Modell: