Endlich wieder den Garten nutzen! Allerdings haben besonders Mieter dort nicht sämtliche Freiheiten. Eine Expertin erklärt, was erlaubt ist und was nicht.
In einem Einfamilienhaus ist die Sache klar: Da hat man den Garten mitgemietet – es sei denn, im Mietvertrag steht ausdrücklich etwas anderes. So urteilte einst das Oberlandesgericht Köln (19 U 132/93). Konkret kann das heißen: „Die Eltern dürfen also Gemüse und Blumen anpflanzen. Oder auch einen Sandkasten für die Kinder aufbauen“, erklärt Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund. Auch einen Komposthaufen oder einen kleinen Teich ist den Mietern erlaubt, wie Urteile der Landgerichte Lübeck (14 S 61/92) und Regensburg (S 320/83) zeigen.
Dafür sind die Mieter natürlich auch in der Pflicht, die Gartenpflege zu übernehmen: Sie müssen beispielsweise den Rasen mähen und Unkraut jäten. Macht der Mietvertrag keine konkreten Vorgaben, kann der Mieter selbst bestimmen, wie oft er mäht. Er muss in diesem Fall auch nur einfache Gartenarbeiten übernehmen. Darunter versteht man Tätigkeiten, für die man keine besondere Kenntnisse braucht und die nicht besonders viel Zeit erfordern.
Vermieter könnte sogar eine Fachfirma beauftragen
„Zu den aufwändigeren Arbeiten gehört das Beschneiden von Bäumen oder das Vertikutieren des Rasens. Das muss der Mieter nur erledigen, wenn dies ausdrücklich im Vertrag steht“, so die Expertin. Mieter sollten sich genau durchlesen, was im Vertrag steht. Denn je nach Formulierung sind sie sogar für das Fällen von Bäumen zuständig (Landgericht Frankfurt, 2-11 S 64/04). Gut zu wissen: Wenn der Mieter im Garten nicht das tut, was er tun müsste, kann der Vermieter eine Fachfirma beauftragen. Die Kosten darf er dann dem Mieter in Rechnung stellen.
Gartennutzung im Mehrfamilienhaus
Für Mieter im Mehrfamilienhaus sieht die Situation folgendermaßen aus. „Ein Garten darf dort nur genutzt werden, wenn das im Mietvertrag so vereinbart wurde“, sagt Hartmann. Das gilt auch für Grün- oder Hofflächen. Was nicht vertraglich festgehalten ist, kann der Vermieter jederzeit widerrufen. So urteilte zumindest das Kammergericht Berlin (8 U 83/06).
Ist die Gartennutzung erlaubt, kann man zum Beispiel Liegen und Sonnenschirme aufstellen oder Wäsche trocknen. Allerdings: Je mehr Mieter den Garten gemeinsam nutzen wollen, desto eher sind klare Absprachen nötig. „Das könnte man beispielsweise in der Hausordnung regeln“, schlägt Hartmann vor. „Nutzt der Mieter den Garten unberechtigt, hat der Vermieter die Möglichkeit, ihn abzumahnen“, sagt die Mietrechtsexpertin. Mehrere erfolglose Abmahnungen können schließlich eine Kündigung rechtfertigen. Die Gartenpflege im Mehrfamilienhaus ist übrigens Sache des Eigentümers – die Kosten dafür kann er aber auf die Mieter umlegen.
Was man als Mieter nie tun sollte: „Einen Baum fällen oder einen neuen ohne Genehmigung pflanzen“, sagt die Mietrechtsexpertin. Wer derart gravierende Änderungen vornehmen möchte, sollte sich die Erlaubnis des Vermieters schriftlich geben lassen. Das gilt für die Bewohner einer Wohnung wie für die Mieter eines Einfamilienhauses gleichermaßen.
Der Mieter muss bei Auszug den Garten in den Ursprungszustand versetzen
Wer allerdings vom Vermieter die Genehmigung zur Umgestaltung des Gartens hat, der sollte weiterdenken: Neue Bäume oder Büsche sind teuer. „Zieht der Mieter irgendwann aus, kann er zwar theoretisch die Pflanzen mitnehmen“, sagt Jutta Hartmann. Allerdings wird das oft an den äußeren Umständen scheitern: Vielleicht hat die neue Wohnung keinen oder keinen ausreichend großen Garten, vielleicht ist der einst gepflanzte Baum jetzt zu groß, um ihn auszugraben und umzupflanzen.
„Wer dann eine Entschädigung vom Vermieter will, hat in aller Regel Pech gehabt“, sagt Hartmann. So etwas müsse man vorab schriftlich ausmachen. Einfach stehen lassen darf man den selbst gepflanzten Baum jedoch auch nicht. Denn im Garten gilt dasselbe wie in der Wohnung: Der Ursprungszustand muss beim Auszug wiederhergestellt werden. Im Zweifelsfall muss der Mieter also auf eigene Kosten den gepflanzten Baum fällen und den angelegten Teich zuschütten lassen, wenn er auszieht.
Sträucher pflanzen, Gemüsebeete anlegen und den Sandkasten für die Kinder aufbauen: sobald das Wetter schön wird, geht es in vielen Gärten hoch her. Mieter, die einen Garten nutzen dürfen, können zwar über Blumenbeete selbst entscheiden und dürfen bestimmen, wie oft sie den Rasen mähen. Alles dürfen Mieter aber nicht.
Mieter, die einen Garten nutzen dürfen, haben dort in der Regel relativ viel Freiraum – sie dürfen sich sonnen, ihre Kinder spielen lassen oder feiern, solange sie dabei die Ruhezeiten einhalten. Auch Gartenmöbel und Spielgeräte für die Kinder dürfen Mieter aufstellen, solang sie beides beim Auszug wieder abbauen.
Jäten, Hecken schneiden, Rasenmähen: Wer den Garten pflegen muss
Natürlich ist ein Garten aber kein reiner Vergnügungspark – er muss auch regelmäßig gepflegt werden. Im Regelfall finden sich dazu entsprechende Vereinbarungen im Mietvertrag. Steht dort nichts, ist der Vermieter für sämtliche Arbeiten zuständig.
Allgemein gehaltene Klauseln im Mietvertrag wie „Der Mieter ist für die
Gartenpflege zuständig“ haben zur Folge, dass der Mieter lediglich einfache Tätigkeiten erledigen muss. Das hat das Oberlandesgericht Düsseldorf entschieden (Az.: 10 U 70/04). Dazu zählen insbesondere solche Arbeiten, die er ohne größere Fachkenntnisse oder zusätzliche Kosten erledigen kann: Unkraut jäten etwa, aber auch Laub zusammenrechen oder Rasenmähen. Alle umfangreicheren Aufgaben sind dagegen Aufgabe des Vermieters – dazu zählen beispielsweise das Fällen eines Baumes oder das Düngen und
Vertikutieren des Rasens. Ausnahme: Es steht anders im Mietvertrag. Hat sich ein Mieter darin verpflichtet, auch solche Aufgaben zu übernehmen, ist er an diese Abmachung gebunden.
Wer die Gartengeräte stellen muss
Haben sich die Mietparteien darauf geeinigt, dass die Gartenarbeiten Mietersache sind, ist
der Vermieter nicht verpflichtet, Gartengeräte zur Verfügung zu stellen. Der Mieter muss sie in diesem Fall auf eigene Kosten besorgen und unterhalten. Ist die Gartenpflege dagegen Vermietersache, hat auch dieser die Kosten für Werkzeug und Geräte zu tragen.
Rasen oder Wiese: Der Mieter entscheidet selbst
Bei den Arbeiten, die der Mieter übernehmen muss, muss er sich nicht an detaillierte
Vorschriften halten. Der Vermieter darf nicht bestimmen, in welchen zeitlichen Abständen das Laub beseitigt oder der Rasen gemäht werden muss. Allerdings darf ein Mieter den Garten auch nicht allzu sehr verwildern lassen – wer das Grün vor der Haustür durch allzu lange Untätigkeit zum Feuchtbiotop umwandelt, hat im Streitfall vor Gericht schlechte Karten.
Blumen und Bäume pflanzen
Ist ein Garten bereits bei Abschluss des Mietvertrags bepflanzt und will der Mieter einzelne Sträucher, Büsche oder Bäume entfernen, muss er dies grundsätzlich mit dem Vermieter absprechen. Das Gleiche gilt, wenn er eigene Bäume oder Sträucher pflanzen möchte. Blumen- und Gemüsebeete kann der Mieter hingegen ohne Absprache anlegen.
Pflanzt ein Mieter tatsächlich neue Bäume und Sträucher gehören ihm
diese auch nach dem Auszug – er darf sie also mitnehmen. Allerdings: Sind die Pflanzen so tief verwurzelt, dass sie sich nicht mehr entfernen lassen, hat er keinen Anspruch auf einen finanziellen Ausgleich, hat der Bundesgerichtshof entschieden. (Az.: VIII ZR 387/04). Auch hat das Landgericht Detmold entschieden, dass ein Mieter verpflichtet werden kann, den ursprünglichen Zustand des Gartens beim Auszug wiederherzustellen (Az.: 10 S 218/12).
Wann der Mieter Kosten tragen muss
Wenn der Hauseigentümer eine Firma mit der Pflege des Gartens beauftragt, hat er
übrigens das Recht, die Kosten dafür in der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umzulegen. Das gilt auch dann, wenn der Mieter seinen vertraglich vereinbarten Pflichten zur Gartenpflege nicht nachkommt. In einem Urteil hat der Bundesgerichtshof sogar entschieden, dass der Vermieter auch dann die Kosten für die
Gartenpflege auf den Mieter umlegen kann, wenn er die Gartennutzung verboten hat (Az. VIII ZR 135/03).
Zusammenleben im Gemeinschaftsgarten
All diese Regeln gelten übrigens nur, wenn der Vermieter einem Mieter allein die Nutzung des Gartens gestattet hat. Ist der Garten mehreren Mietern vorbehalten, müssen diese sich neben der Absprache mit dem Vermieter grundsätzlich auch untereinander absprechen, wenn sie etwas verändern wollen. Wie der Mieterverein Köln berichtet, darf auch nicht ein Mieter allein einen Teil des Gartens für sich abgrenzen.