Laut Gesetz gibt es für Vermieter verschiedene Möglichkeiten die Miete zu erhöhen. Doch aufgepasst: Jede Mieterhöhung ist an Bedingungen gekoppelt und erfordert die Zustimmung des Mieters. Häufig kommt es im Zuge von Mieterhöhungen zu Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter, – diese können verhindert werden. Im Folgenden erfahren Vermieter wie sie die Miete erhöhen können und was es dabei zu beachten gilt. Show
1. Wann darf ein Vermieter die Miete erhöhen?Mieterhöhungen sind von Gesetzeswegen her stark eingeschränkt. Vermieter dürfen die Miete nur unter Berücksichtigung der im BGB festgelegten Rahmenbedingungen anheben. Dies ist der Fall, wenn ein Mietobjekt modernisiert wird, ein Index- oder Staffelmietvertrag vorliegt oder die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht ist. Die so genannte Kappungsgrenze und in einigen Regionen auch die Mietpreisbremse regulieren die Mieterhöhungen zusätzlich. Die Details zu den einzelnen Mieterhöhungsgrundlagen erfahren Sie unter den folgenden Punkten. Wichtig: Es gibt signifikante Unterschiede bei der Vermietung von Wohnungen und der Vermietung von Gewerbeobjekten. Gewerbemietverträge folgen nicht dem üblichen Mieterschutz. 2. Mieterhöhung nach ModernisierungModernisierungsmaßnahmen müssen laut § 555 c BGB spätestens drei Monate vor Beginn des Projektes schriftlich angekündigt werden. Dann können acht Prozent des Kostenaufwands der Modernisierung auf die Jahreskaltmiete aufgeschlagen werden (vgl. § 559 BGB). Rechenbeispiel: Ein Vermieter lässt seine Eigentumswohnung mit einem Wärmedämmverbundsystem isolieren. Die Kosten für die energetische Modernisierung betragen 20.000 €. Nach Abschluss der Arbeiten kann der Vermieter nun wie folgt die Miete erhöhen: 8% von 20.000 € = 1.600 € 1.600 € / 12 Monate = 133,33 € monatliche Mieterhöhung Als Modernisierungen bezeichnet § 555b BGB alle baulichen Veränderungen, die:
Beispiele für Instandhaltung und Modernisierung sind:
Beispiele für energetische Sanierungen sind:
Eine Mieterhöhung wegen energetischer Modernisierung, zum Beispiel nach dem Gebäudeenergiegesetz ist selbst dann rechtens, wenn die Sanierungskosten die Energiesparkosten (z.B. Heizkosten) übersteigen. Der Grund hierfür liegt auf der Hand: Energetische Sanierungen sind stets eine Verbesserung des Wohnraums und der Wohnsituation des Mieters. Bei einer energetischen Sanierung sind oft bauliche Maßnahmen erforderlich, die Beeinträchtigungen im Wohnraum verursachen (Lärm durch Abbrucharbeiten, Einrüsten des Gebäudes etc). Hier wird das Minderungsrecht des Mieters für einen Zeitraum von drei Monaten ausgeschlossen (vgl. § 536 BGB). Der Gesetzgeber hat an dieser Stelle die Vermieterrechte gestärkt. Bei Modernisierungen, die seitens des Vermieters mit einer Mieterhöhung einhergehen, müssen folgende Punkte in der Ankündigung mit dargelegt werden:
3. Mieterhöhung per Index- und StaffelmieteEine weitere Maßnahme zur Mieterhöhung bilden Mietverträge, die die Erhöhung bereits beinhalten. Möglichkeiten sind die Indexmiete und die Staffelmiete. Beide Mieten bieten eine gute Alternative die Miete kontinuierlich und auf planbarer Basis zu erhöhen. Die folgenden zwei Punkte erklären kurz worum es sich bei der Index- und Staffelmiete handelt: 1. IndexmieteBei der Indexmiete vereinbaren beide Parteien die Miete dem sogenannten Lebenshaltungsindex anzupassen. Die Miete darf jährlich angepasst werden und ist mit Beginn des übernächsten Monats nach Erklärung des Vermieters zu bezahlen. 2. StaffelmieteDie Staffelmiete legt die Mieterhöhung bereits im Staffelmietvertrag fest: Beide Parteien vereinbaren eine jährliche Erhöhung des Mietpreises im Rahmen einer Staffelung. Jede andere Mieterhöhung ist ausgeschlossen (vgl. § 558 – 559b BGB). Als einzige Ausnahme gilt die Anpassung der Vorauszahlungen für Betriebskosten (vgl. § 560 BGB). 4. Mietspiegel: Mieterhöhung mit ortsüblicher Vergleichsmiete
 Vermieter können eine Mieterhöhung bis auf Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete durchsetzen. Gemeint ist hiermit die Durchschnittsmiete, die in der Gemeinde oder einer ähnlichen Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren gezahlt wurde (vgl. § 558 BGB). Auf Grundlage dieser Daten wird der Mietspiegel erstellt und die ortsübliche Vergleichsmiete definiert (erhältlich bei der jeweiligen Gemeinde).Der Vermieter muss beweisen, dass Vergleichswohnungen mit höherer Miete bestehen. Hierzu müssen anhand bestimmter Vergleichsmerkmale Wohnungen bestimmt werden. Die Vergleichswohnungen müssen identifizierbar sein (Anschrift, Name des Mieters, Baujahr, Größe, Mietpreis etc.). Unter anderem ist wichtig, dass mindestens drei Vergleichswohnungen recherchiert werden. Diese können auch aus dem eigenen Wohnungsbestand stammen. In der Praxis gestaltet sich die Mieterhöhung anhand von Vergleichswohnungen jedoch als schwierig, da sie von Mietern leicht angefochten werden kann. Es empfiehlt sich, das Mieterhöhungsverlangen auf den Mietspiegel zu beziehen. Als Alternative kann auch ein Sachverständigengutachten beauftragt werden. Dies dient zur Begründung der Mieterhöhung, ist jedoch kein Beweis für die tatsächliche Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Eine Einschränkung bildet die durch den Gesetzgeber festgelegte Kappungsgrenze: Vermieter dürfen die Miete binnen drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen. Gilt die Mietpreisbremse, so liegt die Kappungsgrenze bei 15 Prozent. 5. Mieterhöhung Muster – so kann man die Mieterhöhung ankündigenDas Mieterhöhungsverlangen muss:
Der Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen, stillschweigend oder aktiv. 6. Die Mietererhöhung im BGB – FristenDas BGB gibt für die Mieterhöhung verschiedene Fristen. Welche Frist im Einzelfall eingehalten werden muss, richtet sich nach der jeweiligen Grundlage der Mieterhöhung. Chronologisch zusammengefasst gelten im Rahmen von Mieterhöhungen folgende Fristen:
Zwischen der Zustellung des Mieterhöhungsverlangens und dem Inkrafttreten der Mieterhöhung liegen, bei Zustimmung des Mieters, mindestens ganze zwei Monate. Die Mieterhöhung ist "mit Beginn des dritten Monats" nach Erhalt des Mieterhöhungsverlangens fällig." Die rechtlichen Fristen sind für Vermieter unbedingt einzuhalten. Ist das Mieterhöhungsverlangen nicht rechtens, gilt die Mieterhöhung als unwirksam. Der Vermieter ist jedoch in diesem Fall berechtigt eine Verbesserung vorzunehmen und die Mieterhöhung erneut zu verlangen. Können sich Vermieter und Mieter einvernehmlich auf einen erhöhten Mietpreis verständigen, spricht man juristisch von einer einvernehmlichen Mieterhöhung. Hierbei wird auch der neue Zahlungstermin der Miete auf individueller Basis festgelegt. Bewerten Sie diese Seite War dieser Artikel hilfreich? Bewertung dieser Seite: 4 von 5 Sternen Wie oft und wieviel kann die Miete erhöht werden?Frühestens 15 Monate nach Einzug oder nach der letzten Mieterhöhung dürfen Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Der Preisaufschlag darf innerhalb von drei Jahren nicht höher sein als 20 Prozent, in vielen Städten sogar nicht höher als 15 Prozent. Das besagt die sogenannte Kappungsgrenze.
In welchen Abständen darf die Miete erhöht werden?Den Zeitpunkt und die Höhe der Mieterhöhung legen Vermieter und Mieter gemeinsam im Mietvertrag fest. Wie oft die Miete erhöht werden darf ist jedoch beschränkt: Die Miete darf alle 12 Monate, also maximal einmal im Jahr, um den vereinbarten Betrag erhöht werden.
Wann darf die Miete nicht erhöht werden?Das Gesetz schränkt aber ein, um wieviel die Miete erhöht werden darf und gibt unter anderem eine Kappungsgrenze vor. Das bedeutet, die Kaltmiete darf sich innerhalb von drei Jahren nicht über 20 Prozent erhöhen, in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten liegt die Grenze bei nur 15 Prozent.
Wie viel kann der Vermieter die Miete erhöhen?Vermieter dürfen die Miete im Rahmen der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren um 20 Prozent erhöhen. Haben Vermieter mit einer Erhöhung diese sogenannte Kappungsgrenze ausgeschöpft, müssen sie drei Jahre warten, bis sie die Miete das nächste Mal anheben.
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