Grundsätzlich zählt zu Ihrem Eigenkapital alles, was Sie an Vermögen bzw. Ersparnisse in eine Finanzierung einbringen. Wie viel und was Sie als Eigenkapital für Ihren Kredit nutzen möchten, bleibt Ihnen überlassen.
Wichtig ist nur, dass Sie die von der Bank geforderte Eigenmittelquote einhalten. Die Eigenmittelquote gibt an wie viel Prozent der Finanzierungssumme über das Eigenkapital gedeckt weden. Von der Bank wird Ihnen vorgegeben, wie hoch diese Quote mindestens sein muss. Meist liegt die geforderte Eigenmittelquote bei mindestens 20% der Finanzierungssumme.
Banken zählen meist Folgendes zu Ihrem Eigenkapital:
- Ersparnisse auf Ihren Konten
- Bargeld
- Bausparguthaben
- Lebensversicherungen
- Private Darlehen (z. B. von der Familie)
- Aktien, Wertpapiere und Investmentfonds
- Immobilien in Ihrem Eigentum, die verkauft werden
- Bezahlte Baugrundstücke
- Eigenleistungen bei Baufinanzierungen
Eigenleistung als Eigenkapital
Einige Banken in Österreich akzeptieren bei Baufinanzierungen auch Eigenleistungen als Teil des Eigenkapitals. Solche Baufinanzierungen werden auch Muskelhypothek genannt.
Wenn Sie also Arbeiten an Ihrem Haus selbst übernehmen und sich dadurch die Kosten einsparen, können diese voll oder zum Teil als Eigenkapital angesehen werden.
Ein Beispiel:
Sie übernehmen die Malerarbeiten bei Ihrem neu gebauten Haus. Der Kostenvoranschlag des Malerunternehmens lag bei rund 10.500 Euro. Da Sie die Arbeiten jedoch selbst übernehmen, fallen nur die Materialkosten an und Sie sparen sich 8.500 Euro ein. Die Bank rechnet Ihnen für die Arbeiten 5.000 Euro als Eigenkapital an.
Mehr über Muskelhypothek erfahren
Höhe der Eigenmittel berechnen
Von der Bank wird Ihnen eine Eigenmittelquote vorgegeben. Damit Sie wissen, ob Sie diese Quote der Bank einhalten, müssen Sie Ihre Eigenmittel und Ihre Eigenmittelquote berechnen.
Eigenmittel berechnen
Berechnen Sie, wie viele Eigenmittel Ihnen zur Verfügung stehen indem Sie Ihre Ersparnisse und Ihr Vermögen, welches Sie als Eigenkapital nutzen wollen, summieren.
Ein Beispiel dazu:
Finanzierungssumme berechnen
Der Kaufpreis der Immobilie entspricht nicht Ihrer benötigten Finanzierungssumme. Sie müssen in Ihrer Finanzierungssumme auch die Kosten für mögliche Renovierungsarbeiten oder die Möblierung beachten.
Zudem fallen bei Finanzierungen Nebenkosten an, welche die Finanzierungssumme noch einmal um 10-15 % erhöhen können.
Sie können zur Berechnung Ihrer Finanzierungssumme gerne unseren kostenlosen Finanzierungsbedarf-Rechner nutzen.
Finanzierungsbedarf berechnen
Eigenmittelquote berechnen
Wenn Sie sowohl Ihr Eigenkapital als auch die Finanzierungssumme kennen, können Sie Ihre Eigenmittelquote berechnen.
Beispiel zur Berechnung Ihrer Eigenmittelquote:
- Finanzierungssumme: 250.000 €
- Eigenmittel: 50.000 €
Die Formel zur Berechnung:
Eigenmittelquote in % = Eigenmittel / Finanzierungssumme
50.000 € / 250.000 € = 20% Eigenmittelquote
Unser Beispiel ergibt eine Eigenmittelquote von exakt 20%. Diese Quote würde unter Annahme einer passenden Bonität bei den meisten Banken für eine Kreditzusage ausreichen.
Wie Sie Ihre Eigenmittel erhöhen können
Sollten Ihre Eigenmittel nicht für die Finanzierung Ihrer Immobilie ausreichen, gibt es noch Möglichkeiten, wie Sie Ihre Eigenmittel erhöhen können.
Private Darlehen
Auch die Aufnahmen von privaten Darlehen bei z. B. Familienmitgliedern oder Freunden erhöht Ihr Eigenkapital.
Achten Sie aber darauf, dass die Gesamtbelastung all Ihrer Kredite (Bankkredit und privates Darlehen) nicht Ihre finanziellen Möglichkeiten überschreitet.
Berechnen Sie dazu am besten anhand einer Haushaltsrechnung, wie hoch Ihr monatliches Budget ist.
Lebensversicherung
Durch die Auflösung einer bestehenden Lebensversicherung erhalten Sie zusätzliche Eigenmittel für Ihre Finanzierung.
Aber: Dies sollte kein unüberlegter Schritt sein. Bevor Sie Ihre Lebensversicherung auflösen, sollten Sie versuchen, über ein privates Darlehen an mehr Eigenkapital zu kommen oder mit Ihrer Bank über die Konditionen verhandeln.
Das von Bauherren und Käufern bei der Immobilienfinanzierung eingesetzte Kapital kann in unterschiedlicher Form vorliegen. Doch nicht alle Kapitalarten werden von den Banken anerkannt. Wir erläutern, was bei Banken als Eigenkapital gilt und welche Vermögenswerte hingegen nicht angerechnet werden.
Was zählt als Eigenkapital?
Ersparnisse in Form von Bankguthaben sind die häufigste Form von Eigenkapital, das bei Immobilienfinanzierungen eingebracht werden. Sie und die nachfolgenden Formen gelten / zählen als Eigenkapital, zumindest bei den meisten Banken.
- Bankguthaben: Gelder auf Sparbüchern und Konten (z.B. Girokonto oder Tagesgeldkonto)
- Barmittel: Bargeld ist ebenfalls Eigenkapital (aufgepasst beim Eigenkapitalnachweis)
- Bausparguthaben: Wenn der Bausparvertrag nicht zuteilungsreif ist oder das Bauspardarlehen nicht abgerufen wird, kann das Bausparguthaben als Eigenkapital eingebracht werden
- Wertpapiere: Aktien, Anleihen, Fondsanteile etc.
- Edelmetalle: Gold, Silber, Platin (ob Barren oder Münzen, bitte auch hier an den Eigenkapitalnachweis denken)
- Versicherungen: Rückkaufswerte von Lebensversicherung und Unfallversicherung
- Schenkungen: Kapital, das z.B. von den Eltern zur Verfügung gestellt wird
Eigenkapitalersatz
Eigenkapitalersatz ist hilfreich, um das Kapital auf der Eigenseite zu erhöhen und somit den Finanzierungsbedarf gegenüber der Bank zu senken.
- Eigenleistungen: Ersparnis bei Hausbau oder Modernisierung, indem Arbeiten / Bauleistungen selbst ausgeführt und damit Lohnkosten eingespart werden.
- Andere Darlehen und Fördermittel: Private Darlehen, Arbeitgeberdarlehen und Förderdarlehen lassen sich als Eigenkapitalersatz in die Finanzierung einbringen und können sogar die Beleihung verbessern. Doch aufgepasst, die zugehörige Darlehensrate wird in der Haushaltsrechnung berücksichtigt.
- Immobilien: Für Baufinanzierungen beleihbare Objekte (z.B. Einfamilienhäuser oder Wohnungen)
Besonderheiten bei ausgewählten Arten von Eigenkapital
Bestimmte Arten von Eigenkapital und Eigenkapitalersatz erfordern erhöhte Vorsicht. Nachfolgend möchten wir auf vier typische Stolpersteine hinweisen.
Stolperstein 1: Volatile Vermögenswerte
Vermögenswerte, wie z.B. Aktien, können Wertschwankungen unterliegen und deshalb morgen weniger wert sein, als sie es augenblicklich sind. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass bei einer Veräußerung ggf. noch die Abgeltungssteuer fällig wird.
Banken berücksichtigen diese beiden Aspekte bei der Kreditprüfung. Als Folge ist es möglich, dass sie niedrigere Werte ermitteln und diese als Eigenkapital für die geplante Baufinanzierung anrechnen. Angehende Darlehensnehmer können diese Risiken minimieren, indem sie die Vermögenswerte veräußern und so in Bankguthaben umwandeln.
Stolperstein 2: Schenkungen
Es kommt vor, dass Eltern ihren Nachwuchs beim Eigenheimerwerb finanziell unterstützen. Doch gerade bei Schenkungen sind steuerliche Aspekte nicht außer Acht zu lassen. Womöglich steht am Ende weniger Kapital aus der Schenkung bereit, als ursprünglich geplant.
Stolperstein 3: Muskelhypothek
Die Praxis zeigt, dass Bauherren ihre Möglichkeiten beim Thema Eigenleistungen (auch: Muskelhypothek) gerne überschätzen. Einer der Hauptgründe ist, dass nur Lohnkosten, jedoch keine Materialkosten eingespart werden. Viele Banken begrenzen deshalb diese Art von Eigenkapitalersatz in der Anrechnung. Die Begrenzung kann in Relation zu den Gesamtkosten des Vorhabens stehen (z.B. 5 Prozent der Baukosten) oder ein fester Betrag (meist ca. 20.000 bis 25.000 Euro) sein.
Stolperstein 4: Verfügbarkeit
Nicht immer kann Erspartes sofort in die Baufinanzierung eingebracht werden. Bestimmte Gelder, wie z.B. Festgelder oder Bausparguthaben, sind womöglich nicht sofort, sondern erst in einigen Monaten abrufbar. Deshalb ist rechtzeitig zu prüfen, ob auf das Kapital zum erforderlichen Zeitpunkt zugegriffen werden kann.
Was nicht als Eigenkapital zählt
Exotische Kapitalwerte zählen nicht als Eigenkapital. Dies trifft typischerweise für Kapitalwerte mit niedriger Fungibilität (Werte, die sich nicht zeitnah zu Geld machen lassen) zu. Typische Beispiele hierfür sind Kunstgegenstände, Schmuck sowie andere wertvolle Sammelobjekte.
Trotz hohem Wert sind sie nicht als Sicherheit bei der Bank hinterlegbar. Wird dies bei der Kapitalplanung nicht berücksichtigt, droht ein geringerer Eigenkapitalanteil. Als Ausweg bleibt meist nur ein Verkauf, um anschließend den Erlös in Form von Bankguthaben in die Finanzierung einzubringen.
Eigenkapitalnachweis gegenüber der Bank
Damit die Bank eine Kreditentscheidung treffen kann, müssen die mit dem Finanzierungsantrag eingereichten Dokumente einen Eigenkapitalnachweis beinhalten. Mit ihm belegt der Antragsteller, dass die angegebenen finanziellen Mittel tatsächlich zur Verfügung stehen.
Der Nachweis von Eigenkapital erfolgt typischerweise per Konto- oder Depotauszug. Für Versicherungsguthaben / Rückkaufswerte sind entsprechende Schreiben der Versicherer vorzulegen. Nicht akzeptiert werden hingegen selbst erzeugte Dokumente, wie z.B. Fotos von Bargeld. Wer Bargeld besitzt, wird es nicht vermeiden können, das Geld zumindest vorübergehend auf ein Bankkonto (z.B. bei der Hausbank) einzuzahlen. Nur so kann dem Darlehensgeber ein Einzahlungsbeleg oder Kontoauszug vorgelegt werden.
Wichtig ist außerdem die Aktualität der Dokumente. Je nach Bank dürfen sie nicht älter als drei bis sechs Monate sein. Für die Kreditprüfung genügt es im Regelfall, Kopien (in Papierform oder digital) vorzulegen. Wenn es später um die Erfüllung der Auszahlungsvoraussetzungen geht, können Nachweise anhand von Originaldokumenten erforderlich sein. Bei vielen Banken gilt dies ebenso, wenn der bereits erfolgte Einsatz des Eigenkapitals (z.B. für Zahlungen an Bauträger oder Handwerker) nachzuweisen ist.
Optimierung Ihrer Baufinanzierung
Ganz gleich, ob Sie Fragen zum Eigenkapital haben, eine Finanzierungszusage benötigen oder günstige Bauzinsen wünschen: Gerne beraten wir Sie bei Ihrer Baufinanzierung.
Unsere Berater sind bundesweit tätig und erarbeiten maßgeschneiderte Finanzierungskonzepte. Im Vergleich werten wir Zinskonditionen von über 600 Banken, Bausparkassen und Versicherern aus. Die Beratung ist kostenfrei und unverbindlich – am Ende entscheiden ganz allein Sie. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage.