Wie viel miete kann ich verlangen

So viel Miete ist bei Neuvermietung OK

Dr. Britta Beate Schön
Finanztip-Expertin für Recht

Aktualisiert am 13. September 2022

Das Wichtigste in Kürze

So gehst Du vor

• Überprüfe Deine Miete anhand des geltenden Mietspiegels. Liegt sie darüber, solltest Du die Höhe schriftlich rügen und zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Du kannst dazu unser Musterdokument nutzen.

Zum Download

• Ohne Kostenrisiko kannst Du den Dienstleister conny.legal beauftragen. Bei Erfolg zahlst Du die Ersparnis von fünf Monaten.
• Du kannst Dich auch an einen Mieterverein wenden, dafür musst Du Mitglied werden.

Bist Du gerade auf Wohnungssuche? Dann brauchst Du gute Nerven. Gerade in Ballungsräumen oder Universitätsstädten gibt es wenig bezahlbaren Wohnraum und jede Menge Bewerber. Aber: Dank der Mietpreisbremse dürfen Vermieter in einigen Städten immerhin keine überhöhten Mieten mehr verlangen. Wir erklären Dir, was das für Dich bedeutet und wie Du mit der Mietpreisbremse Geld sparen kannst.

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse gilt nicht überall in Deutschland. Die einzelnen Bundesländer entscheiden selbst, ob und in welchen Städten die Regelungen zur Begrenzung der Miete gelten. Verordnungen zur Mietpreisbremse gibt es derzeit in 12 der 16 Bundesländer. Du kannst Dich nur dann auf die Bremse berufen, wenn sie in Deiner Stadt oder Gemeinde anwendbar ist.

Einige Verordnungen waren zunächst unwirksam, weil eine ausreichende Begründung fehlte, wie zuletzt in Niedersachsen (LG Hannover, Urteil vom 12. August 2020, Az. 7 S 7/20). Auch eine nur nachgeschobene Begründung, wie von Hessen geliefert, reicht nicht aus (BGH, Urteil vom 17. Juli 2019, Az. VIII ZR 130/18). Ist eine Verordnung zur Mietpreisbremse unwirksam, müssen sich Vermieter nicht daranhalten. Sie dürfen weiter überhöhte Mieten verlangen. Die Rechte des Mieters lassen sich dann nicht durchsetzen. Die jeweilige Landesverordnung muss zum Zeit­punkt des Vertragsabschlusses gelten und auch wirksam sein.

Mussten Mieter durch den Fehler in den Verordnungen mehr Miete zahlen, können sie den finanziellen Schaden nicht von ihrem Bundesland einfordern. Der Bundesgerichtshof hat die Klage eines Mieters gegen das Land Hessen aus sogenannter Amtshaftung abgelehnt (BGH, Urteil vom 28. Januar 2021, Az. III ZR 25/20).

In welchen Städten und Gemeinden die Mietpreisbremse gilt

Quelle: Finanztip-Recherche (Stand: September 2022)

In Schleswig-Holstein galt in zwölf Kommunen die Mietpreisbremse. Die Verordnung wurde ein Jahr vor dem geplanten Ablaufdatum im November 2020 aufgehoben. Spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 sollen die Rechtsverordnungen in allen Bundesländern auslaufen.

Wie funktioniert die Mietpreisbremse?

In Städten mit einem angespannten Wohnungsmarkt können Vermieter bei einem Mieterwechsel nicht mehr die Miete verlangen, die sie möchten. Erlaubt sind höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Ein Beispiel: Die bisherige Miete für die Wohnung betrug 7,50 Euro pro Quadratmeter. Vergleichbare Wohnungen erzielen Preise bis zu 10 Euro. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 8,50 Euro. Soll die Wohnung jetzt wieder neu vermietet werden, darf der Vermieter höchstens 9,35 Euro pro Quadratmeter verlangen – das wären 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die durch die Mietpreisbremse gezogenen Obergrenzen sind zwingend.

Als Mieter kannst Du nach Unterzeichnung des Mietvertrages beanstanden, falls die vereinbarte Miete zu hoch ist und weniger zahlen.

Wer als Mieter schon bei den ersten Gesprächen anfängt, kritische Fragen zur Miethöhe zu stellen, hat oft keine Chance, die Wohnung zu bekommen. Umso wichtiger ist es, dass Du als Mieter Deine Rechte kennst. Nach Unterzeichnung lohnt es sich immer, den Mietvertrag zu überprüfen. Du kannst erheblich sparen – und handelst auch im Interesse aller anderen Mieter.

Wichtig: Es gibt keine Aufsichtsbehörde, an die Du Dich als Mieter wenden kannst. Das Instrument Mietpreisbremse funktioniert nur, wenn Du selbst Deine Miete überprüfst und eine zu hohe Miete gegenüber dem Vermieter rügst.

Hermann-Josef Tenhagen

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Wann gilt die Mietpreisbremse nicht?

Um den Neubau von Wohnungen sowie Modernisierungen für die Eigentümer attraktiv zu halten, gibt es im Wesentlichen fünf Ausnahmen von der Mietpreisbremse. Gemeinsam ist allen: Will sich ein Vermieter darauf berufen, muss er seit 1. Januar 2019 seinen Mieter darüber unaufgefordert informieren, dass bei der Wohnung die Mietpreisbremse nicht gilt (§ 556g Abs. 1a BGB). Das sind die fünf Ausnahmefälle:

1. Vermieter genießen Bestandsschutz

Hat Dein Vormieter bereits eine hohe Miete gezahlt, bleibt es dabei, auch wenn das mehr ist, als nach der Mietpreisbremse erlaubt. Dein Vermieter darf weiterhin zumindest die Vormiete verlangen, aber nicht mehr (§ 556e Abs. 1 BGB).

Bedingung: Dein Vermieter muss Dich vor Unterschrift unter den Mietvertrag über die Höhe der Vormiete informieren – mindestens in einer E-Mail (§ 556g Abs. 1a Nr. 1 BGB). Teilt Dir Dein Vermieter erst nach Vertragsabschluss schriftlich oder per E-Mail mit, dass die Vormiete schon so hoch war, bist Du als Mieter immerhin noch zwei Jahre geschützt: Du musst nicht mehr als 10 Prozent über dem Mietspiegel zahlen; erst danach musst Du so viel zahlen wie im Vertrag vereinbart und was Dein Vormieter auch gezahlt hat (§ 556g Abs. 1a Satz 3 BGB).

2. Vermietung von Neubauten

Bei Neubauten dürfen Vermieter die Miete frei festlegen, ohne sich an die Mietpreisbremse halten zu müssen (§ 556f Satz 1 BGB). Neue Mieter müssen sie allerdings darüber informieren, dass die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde (§ 556g Abs. 1a Nr. 3 BGB). Eine mündliche Info reicht nicht.

3. Umfassende Modernisierung

Auch nach großen Modernisierungen gilt die Mietpreisbremse nicht. Voraussetzung dafür ist, dass sich die Modernisierungskosten etwa auf ein Drittel dessen belaufen, was eine vergleichbare Neubauwohnung kostet. Der Einbau von Isolierglasfenstern zum Beispiel reicht nicht. Diese Ausnahme gilt nur für die erste Vermietung nach der Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB).

Gab es also nach der Sanierung schon einen Vormieter, handelt es sich um die zweite Vermietung. Der Vermieter ist dann an die Mietpreisbremse gebunden und darf höchstens die Miete verlangen, die der Vormieter gezahlt hat. Diese dürfte aber in der Regel weit über dem Mietspiegel liegen.

Vor Unterzeichnung des Vertrags muss der Vermieter dem neuen Mieter klar sagen, dass es sich um die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung handelt – nur dann kann er den Mietpreis frei festlegen (§ 556g Abs. 1a Nr. 4 BGB).

4. Andere Modernisierungen

Bei kleineren Modernisierungen ist ein Zuschlag über die Zehn-Prozent-Begrenzung der Mietpreisbremse hinaus möglich. Allerdings nur dann, wenn der Vermieter schon beim Vormieter wegen der Modernisierung die Miete hätte erhöhen dürfen. Er darf dann zusätzlich bis zu 8 Prozent der Modernisierungskosten aufschlagen – also den Anteil der Kosten, den Vermieter auch in laufenden Mietverhältnissen auf ihre Mieter umlegen dürfen (§ 556g Abs. 1a Nr. 2 BGB).

Allerdings muss der Vermieter dem Wohnungsinteressenten in Textform – also per Brief oder E-Mail – mitteilen, dass er in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses die Wohnung modernisiert hat.

5. Zuschlag bei möblierten Wohnungen

Grundsätzlich müssen sich Vermieter auch an die Mietpreisbremse halten, wenn sie möblierte Wohnungen oder Apartments vermieten. Davon gibt es zwei Ausnahmen:

1. Möblierte Wohnungen, die der Vermieter nur für den vorübergehenden Gebrauch vermietet – zum Beispiel Ferienwohnungen.
2. Möblierte Zimmer in einer Wohnung, in der der Vermieter auch wohnt (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BGB).

Für alle anderen Wohnungen, die der Vermieter möbliert vermietet, gilt die Mietpreisbremse. Zulässig ist aber ein sogenannter Möblierungszuschlag. Wie ein solcher berechnet wird, steht nicht im Gesetz. Auch im Mietvertrag muss der Vermieter den Zuschlag nicht gesondert ausweisen. Es ist deshalb für Mieter oft schwer nachzuvollziehen, wie sich die Miete bei möblierten Wohnungen zusammensetzt und ob der Vermieter gegen die Mietpreisbremse verstößt. Wohnst Du möbliert und kommt Dir die Miete zu hoch vor, dann solltest Du Dich beraten lassen.

Wie hoch darf Deine Miete sein?

Hast Du einen Mietvertrag in einer Stadt oder Gemeinde unterschrieben, in der die Mietpreisbremse gilt, solltest Du prüfen, ob sich Dein Vermieter an die Mietpreisbremse gehalten hat. Dazu musst Du wissen, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist. Dabei hilft ein Blick in den Mietspiegel.

Mietspiegel gibt ortsübliche Vergleichsmiete wieder

Auf der Website Deiner Stadt oder Gemeinde kannst Du herausfinden, ob sie einen Mietspiegel erstellt. Dann überprüfst Du anhand der Lage und des Ausbauzustands Deiner Wohnung, welche Miete ortsüblich wäre. In einigen Städten gibt es Online-Formulare, mit denen Du schnell den relevanten Mietpreis ermitteln kannst. In Köln müssen Mieter dafür allerdings eine Gebühr von 3,50 Euro zahlen (Stand: Februar 2022).

Wenn kein Mietspiegel vorhanden ist

Wo es keinen Mietspiegel gibt, wird es etwas schwieriger. Du kannst auf Datenbanken von Vermieter- und Mieterverbänden zurückgreifen und vergleichbare statistische Erhebungen zur ortsüblichen Miete nutzen. Wende Dich dazu am besten an Deine Stadtverwaltung oder einen Mieterverein.

Saidi Sulilatu

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Wie kannst Du die Mietpreisbremse durchsetzen?

Hat Dein Vermieter zu viel Miete verlangt, ist die Vereinbarung über die Höhe unwirksam, nicht aber der gesamte Mietvertrag. Du kannst also in Deiner Wohnung bleiben, musst aber zukünftig nur noch die zulässige Miete überweisen. Zudem muss Dein Vermieter die zu viel gezahlte Miete zurückzahlen (§ 556g BGB). So gehst Du am besten vor:

1. Schritt: Überhöhte Miete rügen

Du musst Dich bei Deinem Vermieter beschweren, dass er die Mietpreisbremse nicht berücksichtigt hat. Dazu rügst Du die überhöhte Miete (§ 556g Abs. 2 BGB). Schreib Deinem Vermieter am besten einen Brief, in dem Du erläuterst, um welchen Betrag die Miete zu hoch ist. Und fordere ihn auf, Deine Mietkürzung zu akzeptieren. Eine ausführliche Begründung, warum die Miete zu hoch ist, musst Du nicht vorlegen. Um einen Beweis in Händen zu haben, solltest Du die Rüge als Einwurf-Einschreiben verschicken.

Vorlage Rüge Mietpreisbremse

Du kannst dazu unser Mus­ter­schrei­ben verwenden und Deine Daten entsprechend einfügen.

Zum Download

2. Schritt: Zu viel gezahlte Miete zurückfordern

Als Mieter hast Du bei neueren Mietverträgen einen Anspruch auf Rückzahlung der gesamten Miete, die Du seit Beginn des Mietverhältnisses zu viel gezahlt hast (§ 556g Abs. 2 BGB). Das gilt für alle Mietverträge, die seit 1. April 2020 geschlossen wurden. Du musst dazu nur den Verstoß gegen die Mietpreisbremse innerhalb der ersten 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses beanstanden.

Auch nach 30 Monaten kannst Du noch rügen. Du bekommst dann allerdings nur den Betrag zurück, den Du seit der Rüge zu viel gezahlt hast und auch nur, wenn das Mietverhältnis noch nicht beendet ist.

Hast Du Deinen Mietvertrag vor dem 1. April 2020 unterschrieben, bleibt es für Dich bei der alten Regelung: Deine Rüge wirkt nur für die Zukunft. Zu viel gezahlte Miete bekommst Du erst ab dem Zeit­punkt Deiner Rüge zurück (Art. 229 § 51 EGBGB).

3. Schritt: Zu viel gezahlte Kaution zurückfordern

Dein Vermieter muss auch einen Anteil der Mietkaution freigeben, da er auch bei der Kautionshöhe von der überhöhten Miete ausgegangen ist. Das solltest Du auch einfordern.

Was, wenn Dein Vermieter die Rüge nicht akzeptiert?

Will Dein Vermieter die Mietzahlung nicht reduzieren, brauchst Du Unterstützung. Du kannst Dich an einen Mieterverein wenden, musst dazu aber Mitglied werden, an einen Rechtsanwalt oder an einen Rechtsdienstleister.

Als Rechtsdienstleister empfehlen wir conny.legal. Seit Januar 2017 setzt das Unternehmen für Mieter die Mietpreisbremse durch, damals noch bekannt als wenigermiete.de. Das Angebot richtet sich an Mieter in allen Städten und Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse gilt. Du kannst mit einem Mietrechner auf der Website des Anbieters überprüfen, ob Du zu viel Miete zahlst.

So arbeitet der Rechtsdienstleister: Nach einer Prüfung versendet er eine Rüge an den Vermieter und klärt alles Weitere mit ihm. Notfalls zieht er für Dich vor Gericht. Hat der Dienstleister Erfolg, zahlst Du als Mieter die Ersparnis von fünf Monaten. Kriegst Du rückwirkend etwas von der Miete zurückgezahlt, geht zusätzlich ein Drittel dieser Summe an den Dienstleister.

Finanztip hat sich das Portal näher angesehen: Wir haben die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) untersucht und uns das genaue Verfahren schriftlich erläutern lassen.

Erfahrungen mit der Mietpreisbremse?

Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung Berlin (DIW) hat die Wirkung der Mietpreisbremse untersucht und kam Ende 2018 zu dem Ergebnis, dass sich der Mietenanstieg durch die Mietpreisbremse moderat verlangsamt hat.

Der Berliner Mieterverein und der Deutsche Mieterbund beklagen immer wieder, dass sich einige Vermieter nicht an die Mietpreisbremse halten. Nach einer Erhebung des Portals conny.legal lagen im Schnitt mehr als 70 Prozent der insgesamt 10.000 untersuchten Fälle oberhalb der zulässigen Grenze. Mieter zahlten in den sechs erfassten deutschen Großstädten durchschnittlich 220 Euro zu viel im Monat.

Erfahrungen in Berlin

Berlin hatte als erstes Bundesland die Mietpreisbremse mit Wirkung zum 1. Juni 2015 eingeführt und mittlerweile bis zum 31. Mai 2025 verlängert. 

Im Mai 2021 wurde der neue Mietspiegel 2021 veröffentlicht. Die Mieten sind zuletzt langsamer gestiegen, aber der Wohnungsmarkt bleibt weiter angespannt. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Berlin stieg im Vergleich zu 2019 um 7 Cent auf 6,79 Euro. Mit einer Online-Abfrage kannst Du die Miete für Deine Wohnung nach aktuellem Mietspiegel herausfinden.

Hilfreich ist die „Aktion Mietpreisüberprüfung“. Betroffene können sich kostenlos an den Berliner Mieterverein wenden. Dazu müssen die Hilfesuchenden nicht einmal Mitglied des Vereins sein. Dieser kontrolliert, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete wäre.

Berliner Mietendeckel

Zusätzlich zur Mietpreisbremse galt in Berlin der sogenannte Mietendeckel. Vermieter durften seit Februar 2020 nur noch die in der Verordnung festgelegte Miete verlangen. Viele Vermieter schrieben zwei Mieten in den Vertrag. Einmal die gedeckelte Miete und dann die Schattenmiete, die manchmal mehr als doppelt so hoch war. Die muss der Mieter nunmehr zahlen, da das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel mit Beschluss vom 25. März 2021 für nichtig erklärt hat (Az. 2 BvF 1/20 u.a.).

Für Dich als Mieter bedeutet das: Du solltest prüfen, ob sich Dein Vermieter bei der Schattenmiete an die Mietpreisbremse gehalten hat.

Mietpreisbremse in Hamburg

Die Mietpreisbremse in Hamburg gilt bis zum 30. Juni 2025. Sie hatte zunächst einen Dämpfer bekommen, da das Amtsgericht Hamburg Altona die Verordnung wegen unzureichender Begründung für nichtig erklärt hatte (Urteil vom 23. Mai 2017, Az. 316 C 380/16). Die Mängel sind mit der neuen Verordnung behoben und Rechtsunsicherheiten damit ausgeräumt.

Hamburg veröffentlichte im April 2021 den Mietspiegel 2021. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt in Hamburg bei 9,29 Euro. Sie ist im Vergleich zu 2019 um 63 Cent gestiegen. Mit einer Online-Abfrage kannst Du die ortsübliche Miete für Deine Wohnung nach aktuellem Mietspiegel herausfinden.

Der Mieterverein Hamburg geht davon aus, dass die Mietpreisbremse bei schätzungsweise 40 Prozent der Neuvermietungen nicht beachtet wird. Über die Website des Vereins können alle Interessenten kostenlos überprüfen lassen, ob der Mietpreis zu hoch ist.

Eine Mieterin musste allerdings erst vor Gericht ziehen, um die Mietpreisbremse durchzusetzen. Das Gericht stellte fest, dass die Mieterin nur noch 9,90 Euro pro Quadratmeter zahlen muss statt wie gefordert 11,28 Euro (AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 26. Juli 2021, Az. 713 C 301/20).

Mietpreisbremse in Bayern

Das Amtsgericht München verurteilte zwei Vermieter, ihren beiden Mietern in München 3.295 Euro überbezahlten Mietzins zurückzuzahlen. Zudem stellte es fest, dass die vereinbarte Miete in Zukunft statt 1.171 Euro nur 896,25 Euro betragen darf (AG München, Urteil vom 23. Juni 2021, Az. 453 C 22593/20). Das Urteil akzeptierten die Vermieter nicht und legten Berufung ein, allerdings ohne Erfolg. Das Landgericht bestätigte das Urteil und den Anspruch auf Rückzahlung der Mieter (LG München I, Beschluss vom 23. Dezember 2021, Az. 14 S 10254/21).

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