Der Vermieter ist laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) dazu verpflichtet, sogenannte Schönheitsreparaturen in der vermieteten Wohnung durchzuführen beziehungsweise auf seine Kosten vornehmen zu lassen (§ 535 Abs. 1 Satz 1). „Der Vermieter kann aber versuchen, diese Pflicht auf den Mieter zu übertragen“, erklärt Jürgen Schirmacher, Rechtsanwalt und Vorstandsmitglied beim Mieterschutzbund Berlin. Allerdings müsse die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag rechtlich auch wirksam sein, betont Schirmacher – und hier lohnt sich eine genaue Prüfung häufig. Show
Mieterpflicht: Abnutzungsspuren beseitigenGrundsätzlich gilt: Wer in eine unrenovierte Wohnung eingezogen ist, muss diese beim Auszug nicht renovieren. Der Vermieter kann nur verlangen, dass Mieter die Abnutzungen beseitigen, die sie während ihrer Wohnzeit verursacht haben. Verlangt der Mietvertrag jedoch, dass die Mieter alle anfallenden Arbeiten auf eigene Kosten durchführen, obwohl die Wohnung beim Einzug nicht renoviert war, wird die gesamte Klausel zu Schönheitsreparaturen nichtig. Schließlich würden die Mieter in einem solchen Fall die Spuren der Vormieter beseitigen: „Sie hätten also im Ergebnis die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben müssen, als sie sie beim Einzug vorgefunden hatten. Das ist eine unangemessene Benachteiligung, meint der Bundesgerichtshof“, so Michael Bruns von Stiftung Warentest. „Da die Klausel unwirksam wurde, gilt an ihrer Stelle die gesetzliche Regelung, nach der der Vermieter für Schönheitsreparaturen zuständig ist“, erklärt Bruns. Die Mieter können dann vom Vermieter einfordern, dass dieser notwendig werdende Renovierungsarbeiten übernimmt. Anders sieht es aus, wenn die Mieter einen finanziellen Gegenwert für ihre Renovierungsarbeiten erhalten haben. „Ein angemessener Ausgleich stellt die Mieter so, als hätten sie eine renovierte Wohnung übernommen“, sagt Rechtanwalt Schirmacher. Das könnten je nach Zustand der Wohnung rund drei Monatsmieten sein. Eine halbe Monatsmiete – wie in einem verhandelten Fall vorgeschlagen –, war den Richtern zu wenig. Es gibt zudem weitere Ausnahmen, die die Klausel „Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ außer Kraft setzen. Dazu zählt beispielsweise, dass der Vermieter auf das Weißstreichen der Wände – schon während der Mietzeit – besteht. „Das ist ein Farbdiktat und macht in der Folge die gesamte Klausel ungültig“, so Schirmacher. Ausnahme: Der Vermieter verlangt, dass die Wohnung mit weißen Wänden zurückgegeben wird. Das ist durchaus üblich und rechtens. Der Vermieter darf den Mieter in seiner individuellen Gestaltung der Wohnung folglich nicht einschränken, wohl aber verlangen, dass die Wohnung mit weißen Wänden und in ordentlichem Zustand zurückgegeben wird. Welche Arbeiten zählen zu den Schönheitsreparaturen?Schönheitsreparaturen umfassen laut der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz, auch 2. Berechungsverordnung (II. BV) genannt, nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Holzfußböden, Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Holzfenster und Außentüren von innen (§ 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV). Das Abschleifen des Parketts hingegen darf ein Vermieter nicht verlangen, entschied der Bundesgerichtshof (Urteil vom 13.01.2010, Az. III ZR 48/09). Wenige Themen wurden in den letzten Jahren so kontrovers diskutiert, wie die Frage, ob und unter welchen Umständen der Mieter verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Immer wieder bietet diese Frage Anlass für Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Der Vermieter ist der Ansicht, der Mieter sei verpflichtet, die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten vorzunehmen. Der Mieter hingegen macht geltend, die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag sei unwirksam. In Anbetracht der hohen Anforderungen, die an die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln zu stellen sind, kommt es in der Tat nicht selten vor, dass diese nicht wirksam sind. Der folgende Beitrag soll Mietern dabei helfen zu erkennen, ob sie auf Grund einer Klausel in ihrem Mietvertrag verpflichtet sind, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Für Vermieter bietet dieser Beitrag außerdem eine Orientierungshilfe für die wirksame Gestaltung einer Schönheitsreparaturklausel. Schönheitsreparaturen können in jedem Stadium des Mietverhältnisses vorgenommen werden. Gegenstand vertraglicher Regelungen sind daher in zeitlicher Hinsicht sowohl die Verpflichtungen des Mieters beim Einzug, als auch im Laufe des Mietverhältnisses und beim Auszug. Dieser Artikel beschäftigt sich allerdings nur mit der Frage, ob und unter welchen Umständen der Mieter die Schönheitsreparaturen im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses beim Auszug aus einer Mietwohnung durchzuführen hat. Nicht Gegenstand dieses Artikels sind außerdem Schönheitsreparaturklauseln im Rahmen von Gewerbemietverträgen. In der ganz überwiegenden Zahl der Fälle sind die Schönheitsreparaturen Gegenstand formularmäßiger Klauseln. Nur vereinzelt kommt es heutzutage vor, dass die Mietvertragsparteien sich in der Form einer Individualvereinbarung über die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen einigen. Aus diesem Grunde beschränkt sich dieser Beitrag auf die Darstellung der Anforderungen, die an formularvertragliche Schönheitsreparaturklauseln zu stellen sind. Zur Abgrenzung einer Individualvereinbarung von einer formularvertraglichen Klausel vgl. den Artikel: „Kleinreparaturen im Mietrecht – Was Mieter und Vermieter wissen müssen?“ Der Inhalt dieses RatgebersI. Definition der Schönheitsreparatur II. Voraussetzungen für eine wirksame Schönheitsreparaturklausel 1. Wirksamkeitsvoraussetzungen in gegenständlicher Hinsicht 2. Wirksamkeitsvoraussetzungen in zeitlicher Hinsicht für die Begründung einer Renovierungspflicht beim Auszug des Mieters a) Allgemeine Anforderungen b) Endrenovierungspflicht als Folge einer Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen aa) Schönheitsreparaturklauseln mit Fristenplänen bb) Schönheitsreparaturklauseln ohne Fristenpläne cc) Situationen, in denen eine Endrenovierungspflicht als Folge einer laufenden Schönheitsreparaturklausel besteht c) Endrenovierungspflicht als Folge einer Endrenovierungsklausel aa) Isolierte Endrenovierungsklausel bb) Kombination aus Endrenovierungsklausel und Verpflichtung zur Durchführung laufender Schönheitsreparaturen cc) Ausnahmefälle wirksamer Klauselkombinationen 3. Wirksamkeitsvoraussetzungen für Bestimmungen zur Qualität und Ausführungsart der Schönheitsreparaturen III. Quotenklauseln IV. Beweislastverteilung im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung V. Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen unterlassener oder nicht fachgerecht ausgeführter Schönheitsreparaturen VI. Folgen unwirksamer Schönheitsreparaturklausen VII. Fazit und Zusammenfassung I. Definition der SchönheitsreparaturBevor auf die Frage eingegangen werden kann, welche Anforderungen an die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln zu stellen sind, ist es notwendig zu klären, was unter dem Begriff der Schönheitsreparatur zu verstehen ist. Das BGB enthält keine Definition des Begriffs der Schönheitsreparatur. Nach allgemeiner Auffassung kann zur Begriffsbestimmung jedoch auf § 28 Abs. 4 S.3 der II. Berechnungsverordnung zurückgegriffen werden. Diese Vorschrift gilt zwar unmittelbar nur für preisgebundenen Wohnraum, wird aber hinsichtlich der Begriffsbestimmung für allgemeingültig gehalten und lässt sich daher auch auf preisfreien Wohnraum übertragen. Nach § 28 Abs.4 S.3 der II. BerechnungsVO umfassen Schönheitsreparaturen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Aus dieser Definition ergibt sich, dass es sich bei den Schönheitsreparaturen nicht um Reparaturen im eigentlichen Sinne handelt, sondern um die dekorative Gestaltung einer vermieteten Wohnung. Zu der Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen der Mieter die Kosten für Reparaturen im eigentlichen Sinne zu tragen hat, lesen Sie den Artikel: „Kleinreparaturen im Mietrecht – Was Mieter und Vermieter wissen müssen?“ II. Voraussetzungen für eine wirksame SchönheitsreparaturklauselEnthält der Mietvertrag keine anderweitige Regelung, gehört es zu den Pflichten des Vermieters, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Denn er ist es, der gem. § 535 Abs.1 S.2 BGB verpflichtet ist, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Dem entsprechend hat der Mieter nach § 538 BGB auch Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten. Nur wenn er die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs schuldhaft überschreitet, hat der Mieter für den entstehenden Schaden aufzukommen. Von diesem gesetzlichen Grundgedanken wird durch eine Schönheitsreparaturklausel abgewichen. Aus diesem Grund ist bei der Ausgestaltung der Klausel besondere Vorsicht geboten. Deren Wirksamkeit wird nämlich an § 307 BGB gemessen, wonach eine Klausel unwirksam ist, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligt. Weicht eine mietvertragliche Klausel zu sehr von wesentlichen gesetzlichen Grundgedanken ab, ist von einer unangemessenen Benachteiligung auszugehen. 1. Wirksamkeitsvoraussetzungen in gegenständlicher HinsichtVoraussetzung für die Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel ist es, dass der Mieter nur zu solchen Renovierungsarbeiten verpflichtet wird, bei denen es sich auch tatsächlich um Schönheitsreparaturen handelt. Im Rahmen eines formularvertraglichen Wohnraummietverhältnisses kann der Umfang der Schönheitsreparaturen nicht über das in § 28 Abs.4 S.3 der II. BerechnungsVO festgelegte Maß hinaus erweitert werden. Wird die Renovierungspflicht des Mieters über das zulässige Maß hinaus dadurch ausgedehnt, dass der Mieter zumindest auch zu Renovierungen verpflichtet wird, die nicht unter den Begriff der Schönheitsreparatur fallen, hat dies zu Folge, dass die gesamte Klausel unwirksam ist, auch wenn sie im Übrigen Schönheitsreparaturen umfasst, die an sich wirksam auf den Mieter hätten abgewälzt werden können (vgl. BGH, Urteil vom 13. 1. 2010, Az.: VIII ZR 48/09). Aus diesem Grunde ist es sowohl für Vermieter als auch Mieter entscheidend, sich Klarheit darüber zu verschaffen, welche Renovierungsmaßnahmen auf den Mieter übertragen werden dürfen. Gegenstand von Schönheitsreparaturen können nur Renovierungsarbeiten sein, mit denen die durch normales Wohnen im Laufe der Zeit aufgetretenen Abnutzungserscheinungen innerhalb der Wohnung behoben werden. Zulässige Renovierungsarbeiten, die bereits nach dem Wortlaut des § 28 Abs.4 S.3 II. BerechnungsVO eindeutig unter den Begriff der Schönheitsreparatur fallen, sind:
Auch wenn dies in § 28 Abs.4 S.3 II. BerechnungsVO nicht ausdrücklich erwähnt ist, zählt zu den Tapezier- und Streicharbeiten auch das Ausbessern bzw. Verschließen von Löchern, die durch Dübel, Schrauben oder Nägel entstanden sind. Trotz der Tatsache, dass § 28 Abs.4 S.3 der II. BerechnungsVO nur die Heizrohre ausdrücklich erwähnt, fällt unter den Begriff der Schönheitsreparatur nach allgemeiner Auffassung auch das Streichen von auf Putz liegenden Versorgungsleitungen wie Gas- und Wasserrohren. Nach nicht ganz unumstrittener, aber überwiegender Auffassung zählt zu den Schönheitsreparaturen außerdem das Streichen bzw. Lackieren von Holzverkleidungen, wenn diese Teil der Wand sind. Gleichermaßen wird das Streichen bzw. Lackieren von Einbauschränken dann zu den Schönheitsreparaturen gerechnet, wenn sie die Funktion einer Wandverkleidung haben. Auch das Streichen der Zwischenräume und der Innenseite der äußeren Flügel bei Doppelfenstern gehört nach überwiegender Ansicht noch zu den Schönheitsreparaturen, die dem Mieter auferlegt werden können. Bzgl. der Renovierungsarbeiten, die am Fußboden im Rahmen von Schönheitsreparaturen vorzunehmen sind, spricht § 28 Abs.4 S.3 II. BerechnungsVO von dessen Streichen. Ein Streichen von Fußböden ist jedoch heutzutage im Zeitalter von Teppich und Parkett kaum noch möglich und nicht mehr üblich. Die Berechnungsverordnung stammt aus einer Zeit, in der gestrichene Holzdielenböden verbreitet waren. Der Bundesgerichtshof (vgl. BGH, Urteil vom 8. 10. 2008 – XII ZR 15/07-) hat auf den sich inzwischen vollzogenen Wandel reagiert und für Gewerberaummietverhältnisse entschieden, dass an Stelle des nur für Holzdielenböden geeigneten Streichens des Bodens die Maßnahmen zu ergreifen sind, die für den vorhandenen Boden zu einem vergleichbaren Ergebnis führen. Der Verschönerung der Oberfläche des Holzdielenbodens durch Streichen entspreche bei einem Teppichboden dessen gründliche Reinigung. Wegen der allgemeinen Ausführungen des Bundesgerichtshofes können diese Grundsätze auch auf Wohnraummietverhältnisse übertragen werden. Zur Teppichreinigung auf Grund einer Schönheitsreparaturklausel vgl. im Einzelnen den Artikel: „Schönheitsreparaturen: Teppichreinigung | Muss der Mieter den Teppich reinigen?“ Ist die Wohnung mit Parkett ausgelegt, kann der Mieter ebenfalls nur zu einer Grundreinigung durch Einsatz eines Reinigungsmittels mit anschließendem Auftrag einer Schutzemulsion verpflichtet werden. Eine besenreine Übergabe der Wohnung am Ende des Mietverhältnisses ist in jedem Fall und auch dann geschuldet, wenn der Mietvertrag keine (wirksame) Schönheitsreparaturklausel enthält. Nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen hingegen:
Da dem Mieter nur Renovierungsarbeiten innerhalb der Wohnung auferlegt werden können, sind außerdem unzulässig:
Probleme kann es geben, wenn eine Klausel im Mietvertrag den Mieter lediglich abstrakt zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet, ohne im Einzelnen zu beschreiben, welche Renovierungsarbeiten durchzuführen sind. Es läge nicht fern, die Klausel wegen eines Verstoßes gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs.1 S.2 BGB, wonach eine unangemessene Benachteiligung sich auch daraus ergeben kann, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist, für unwirksam zu halten. Nach einer Entscheidung des BGH vom 30.10.1984 – VIII ARZ 1/84 (KG) kann in solchen Fällen jedoch § 28 Abs.4 S.3 der II. BerechnungsVO zur Auslegung herangezogen werden. Der nur abstrakt verwendete Begriff der Schönheitsreparatur wird durch die in der BerechnungsVO beschriebenen Renovierungsarbeiten mit (zulässigem) Inhalt gefüllt. 2. Wirksamkeitsvoraussetzungen in zeitlicher Hinsicht für die Begründung einer Renovierungspflicht beim Auszug des MietersNicht nur in gegenständlicher Hinsicht sind an Schönheitsreparaturklauseln besondere Anforderungen zu stellen. Insbesondere Schönheitsreparaturklauseln, die die Renovierung der Wohnung beim Auszug des Mieters betreffen, sind oft unwirksam, weil sie die von der Rechtsprechung im Laufe der Jahre entwickelten hohen Anforderungen nicht erfüllen. Wie bereits eingangs ausgeführt, gibt es unterschiedliche Klauseltypen, mit denen dem Mieter die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen entweder zu Beginn des Mietverhältnisses, während des laufenden Mietverhältnisses oder am Ende des Mietverhältnisses auferlegt wird. Eine Pflicht des Mieters zur Renovierung im Zeitpunkt des Auszugs kann durch eine sog. Endrenovierungsklausel (dazu unter 2 c)) begründet werden. Sie kann aber auch entstehen, wenn der Mietvertrag keine ausdrückliche Endrenovierungspflicht, sondern lediglich die Pflicht zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen vorsieht und die Voraussetzungen für die Vornahme der nächsten Schönheitsreparaturen im Zeitpunkt des Auszugs vorliegen, beispielsweise deshalb, weil Fristen bereits abgelaufen sind (vgl. dazu unter 2 b) aa)). Aus diesem Grund sollen im Folgenden sowohl die Wirksamkeitsvoraussetzungen für Klauseln bzgl. der laufenden Schönheitsreparaturen als auch für diejenigen von Endrenovierungsklauseln dargestellt werden. a) Allgemeine AnforderungenFür die Wirksamkeitskontrolle jeder Schönheitsreparaturklausel gilt es allgemein Folgendes zu beachten: Bei der Durchführung der Schönheitsreparaturen handelt es sich vom gesetzlichen Leitbild her um eine Pflicht, die dem Vermieter obliegt. Denn er ist es, der gem. § 535 Abs.1 S.2 BGB für den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung verantwortlich ist. Als selbstverständlich würde es angesehen, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen nur dann durchführen muss, wenn diese infolge von Abnutzungserscheinungen auch erforderlich sind. Auch wenn es grds. zulässig ist, die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu übertragen, kann diesem nicht mehr auferlegt werden, als auch der Vermieter hätte leisten müssen, wenn eine Abwälzung der Renovierungspflicht auf den Mieter nicht stattgefunden hätte. Die Wirksamkeit jeder Schönheitsreparaturklausel steht und fällt aus diesem Grund damit, dass bzw. ob das Gebot der Erforderlichkeit beachtet worden ist. b) Endrenovierungspflicht als Folge einer Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturenaa) Schönheitsreparaturklauseln mit FristenplänenIn der Regel wird in Schönheitsreparaturklauseln nicht nur in gegenständlicher Hinsicht geregelt, was der Mieter zu renovieren hat, sondern festgelegt, in welcher zeitlichen Abfolge die Schönheitsreparaturen vorzunehmen sind. Üblich ist die Festlegung von Fristen für die unterschiedlichen Räume der Wohnung. In der Vergangenheit wurden Ausführungsfristen von 3 Jahren für Küche, Bad und Dusche, von 5 Jahre für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten und 7 Jahren für Nebenräume nicht beanstandet (vgl. BGH, Urteil vom 26.09.2007, Az. VIII ZR 143/06). Zunehmend werden diese Fristen allerdings für zu kurz gehalten und auf Grund veränderter Wohnverhältnisse und verbesserter Dekorationsmaterialien zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters Fristen von 5, 8 und 10 Jahren als Regelfristen vorgeschlagen. Die Notwendigkeit einer Verlängerung der bisher anerkannten Regelfristen hat der BGH mit seinem Urteil 26.09.2007 nicht ausgeschlossen. Für in Zukunft abzuschließende Mietverträge sollte daher erwogen werden, Fristen von 5, 8 und 10 Jahren vorzusehen, um eine Unwirksamkeit der Klausel infolge zu kurzer Fristen zu vermeiden. Tipp für Vermieter: Erwägen Sie für die Zukunft, die bisher üblichen Fristen für die Vornahme von Schönheitsreparaturen von 3, 5 und 7 Jahren auf 5, 8 und 10 Jahre zu verlängern. Denn zu kurze Fristen führen zu einer Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel. Unabhängig von der Länge der Fristen gilt jedoch für jede Schönheitsreparaturklausel, die einen Fristenplan enthält, dass sie nur wirksam ist, wenn der Fristenplan so abgefasst ist, dass er lediglich den Charakter einer Richtlinie hat, von der im Einzelfall bei gutem Erhaltungszustand der Mieträume auch nach oben abgewichen werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 5. 4. 2006 – VIII ZR 106/05). Unwirksam ist daher eine Klausel, nach der die Fristen verbindlich sind und der Mieter verpflichtet ist, die Schönheitsreparaturen nach Ablauf einer bestimmten Frist in jedem Fall durchzuführen, ohne dass der tatsächlichen Zustand der Räume und die Renovierungsbedürftigkeit eine Rolle spielen. Derartige sog. starre Fristenpläne sind unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 23.6.2004 – VIII ZR 361/03). Schönheitsreparaturklauseln mit Fristen müssen aus diesem Grund, um wirksam zu sein, sog. weiche Fristenpläne enthalten und so abgefasst sein, dass für den Mieter erkennbar ist, dass von den genannten Fristen unter Berücksichtigung des Abnutzungsgrads der gemieteten Räume abgewichen werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 16. 2. 2005 – VIII ZR 48/04 ). Aus diesem Grund ist die Formulierung der Schönheitsreparaturklausel von entscheidender Bedeutung. Um beurteilen zu können, ob Ihre Schönheitsreparaturklausel einen starren oder weichen Fristenplan enthält, lesen Sie den Beitrag „Schönheitsreparaturen: Fristen im großen Überblick“mit den dort aufgeführten Beispielen. bb) Schönheitsreparaturklauseln ohne FristenpläneEine Verpflichtung zur Durchführung laufender Schönheitsreparaturen kann auch ohne Fristenplan wirksam begründet werden. Wird einem Mieter lediglich die Renovierungspflicht auferlegt, ohne dass konkrete Renovierungsfristen genannt sind, ergibt sich regelmäßig zumindest im Wege der Auslegung, dass die Schönheitsreparaturen nur dann vorgenommen werden müssen, wenn tatsächlich Renovierungsbedarf besteht. Die Auslegung kann darüber hinaus sogar ergeben, dass die üblichen Regelfristen als Richtschnur unter Berücksichtigung des tatsächliche Renovierungsbedarfs gelten sollen (vgl. BGH, Beschluss vom 30.10.1984, Az.: VIII ARZ 1/84). Eine Klausel, die beispielsweise lautet: „Der Mieter ist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet.“ wäre wirksam und hätte zur Folge, dass der Mieter Schönheitsreparaturen durchzuführen hat, wenn objektiv Renovierungsbedarf besteht (vgl. BGH, Urteil vom 6.4.2005, Az.: VIII ZR 192/04). cc) Situationen, in denen eine Endrenovierungspflicht als Folge einer laufenden Schönheitsreparaturklausel bestehtEnthält der Mietvertrag eine Klausel, die keine ausdrückliche Endrenovierungspflicht statuiert, sondern zu laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet, ergibt aus dieser -deren Wirksamkeit vorausgesetzt- in folgenden Situationen eine Endrenovierungspflicht:
Aus dieser Auflistung ergibt sich insbesondere, dass die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auch schon vor Fristablauf bestehen kann. Da die Fristen im Falle eines weichen Fristenplans nur eine Orientierungshilfe darstellen und nicht verbindlich sind, kommt eine Renovierungspflicht vor Fristablauf immer dann in Betracht, wenn sich die Wohnung früher als erwartet in einem renovierungsbedürftigen Zustand befindet. Lesen Sie hierzu auch den Artikel: „Schönheitsreparaturen vor Fristablauf – Was muss in diesem Fall gemacht werden?“ Zur Frage, wer den Renovierungsbedarf vor und nach Fristablauf zu beweisen hat, vgl. die Ausführungen unten unter IV. c) Endrenovierungspflicht als Folge einer EndrenovierungsklauselDer Grundsatz, dass eine Pflicht des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nur dann wirksam begründet werden kann, wenn sie von der Renovierungsbedürftigkeit der gemieteten Räume abhängig gemacht wird, gilt auch für die Pflicht des Mieters zur Renovierung bei seinem Auszug. Diese Pflicht kann dem Mieter durch eine Endrenovierungsklausel auferlegt werden. Bei dieser kann es sich entweder um eine isolierte Endrenovierungsklausel handeln (siehe dazu unter 2c) aa)), die lediglich die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen beim Auszug, nicht jedoch während des laufenden Mietverhältnisses zum Gegenstand hat. Nicht selten enthalten Mietverträge jedoch auch eine Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses, zu der eine Endrenovierungspflicht hinzutritt (siehe dazu unter 2c) bb)). Die Wirksamkeitskontrolle dieser Klauseln ist an Hand des beschriebenen Grundsatzes, dass der Mieter nur zur Durchführung erforderlicher Schönheitsreparaturen verpflichtet werden kann, vorzunehmen. aa) Isolierte EndrenovierungsklauselWird dem Mieter zwar keine Pflicht zur Durchführung laufender Schönheitsreparaturen auferlegt, wird er dafür aber für den Fall des Auszugs hierzu verpflichtet, ist diese isolierte Endrenovierungsklausel nur wirksam, wenn sie die Renovierungspflicht des Mieters davon abhängig macht, dass die Schönheitsreparaturen notwendig sind. Aus diesem Grund hat der BGH mit Urteil vom 12. 9. 2007 – VIII ZR 316/06- entschieden, dass eine Regelung in einem Formularmietvertrag über Wohnraum unwirksam ist, wenn sie den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, und zwar auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist. An Hand der folgenden Beispiele können Sie erkennen, ob die in Ihrem Mietvertrag enthaltene isolierte Endrenovierungsklausel wirksam oder unwirksam ist. FormulierungWirksamkeit/Unwirksamkeit“Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben.”Diese Klausel ist unwirksam, da sie dahingehend auszulegen ist, dass der Mieter beim Auszug in jedem Fall renovieren muss, und zwar unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung und dem Zustand der Wohnung. Die Unwirksamkeit besteht auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist (isolierte Endrenovierungsklausel) (vgl. BGH, Urteil vom 12.9.2007, Az.: VIII ZR 316/06).“Der Mieter ist verpflichtet, rechtzeitig vor seinem Auszug die Räume unbeschadet einer während der Mietzeit durchgeführten Renovierung auf seine Kosten renovieren zu lassen.”Aus denselben Gründen wie im zuvor genannten Beispiel ist auch diese Klausel unwirksam.“Der Mieter hat spätestens bis Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten auszuführen.”Diese bedingte Endrenovierungsklausel ist wirksam, da sie die Renovierungspflicht des Mieters von dem tatsächlichen Zustand der Wohnung abhängig macht und diese entfällt, wenn kein Renovierungsbedarf besteht.bb) Kombination aus Endrenovierungsklausel und Verpflichtung zur Durchführung laufender SchönheitsreparaturenVerpflichtungen des Mieter, Schönheitsreparaturen am Ende des Mietverhältnisses durchzuführen (Endrenovierungsklausel), werden nicht selten auch mit Renovierungspflichten verbunden oder kombiniert, die für das laufende Mietverhältnis gelten. Solche Klauselkombinationen sind grundsätzlich unwirksam, und zwar sowohl hinsichtlich der Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen als auch hinsichtlich der Endrenovierungspflicht. Dies ergibt sich aus dem sog. Summierungseffekt. Dieser besagt, dass ein Zusammentreffen zweier oder mehrerer äußerlich getrennter, aber inhaltlich zusammengehöriger Schönheitsreparaturklauseln zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führt mit der Folge, dass – sofern es sich ausschließlich um formularmäßige Klauseln handelt- beide bzw. alle Klauseln unwirksam sind. Dies gilt sowohl dann, wenn isoliert betrachtet wirksame Klauseln zusammentreffen, als auch für den Fall, dass eine dieser Klauseln schon für sich gesehen unwirksam ist (vgl. BGH, Urteil vom 14. 5. 2003 – VIII ZR 308/02). Auch beim Zusammentreffen einer formularmäßigen Klausel mit einer individualvertraglichen Klausel kann der Summierungseffekt zu einer Unwirksamkeit zumindest der formularmäßigen Klausel führen (vgl. BGH, Urteil vom 5. 4. 2006 – VIII ZR 163/05). Zu beachten ist beim Zusammentreffen einer formularmäßigen Klausel mit einer individualvertraglichen Klausel allerdings, dass der Summierungseffekt nicht zwangsläufig auch die Unwirksamkeit der individualvertraglichen Klausel zur Folge haben muss. Diese kann, wenn sie für sich betrachtet wirksam ist, aufrechterhalten bleiben. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die formularmäßige und die individualvertragliche Klausel wegen ihres sachlichen Zusammenhangs ein einheitliches Rechtsgeschäft i. S. d. § 139 BGB darstellen, das bei Nichtigkeit eines Teils im Zweifel insgesamt nichtig ist (vgl. BGH, Urteil vom 5. 4. 2006 – VIII ZR 163/05). Hierzu ein Beispiel zur Veranschaulichung: „Der Mieter hat die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen auszuführen. Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Streichen der Wände und Decken, das Streichen der Heizkörper…….. Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen… spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten spätestens nach sieben Jahren zu tätigen.Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber zu verlassen. Außerdem sind die Tapeten zu entfernen und die Decken und Wände zu streichen.” Die Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen ist wirksam, da sie durch die Verwendung der Worte „in der Regel“ keinen starren, sondern einen weichen Fristenplan enthält (vgl. dazu das Beispiel zu dem Urteil des BGH vom 13.7.2005, Az.: VIII ZR 351/04 im Artikel: „Schönheitsreparaturen: Fristen im großen Überblick“). Die Endrenovierungsklausel in S.3 ist hingegen unwirksam, da sie eine unbedingte Verpflichtung zum Tapezieren und Streichen am Ende des Mietverhältnisses enthält und nicht den tatsächlichen Renovierungsbedarf berücksichtigt. Auch wenn die Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen für sich genommen wirksam wäre, führt das Zusammentreffen mit der Endrenovierungsklausel dazu, dassbeide einen Summierungseffekt auslösen und in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen. Weil beide Klauseln sich mit der Renovierungspflicht des Mieters befassen, müssen sie ihrer gemeinsamen Bestimmung gemäß als zusammengehörig betrachtet werden. Eine Aufrechterhaltung der für sich genommen wirksamen Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen ist daher nicht möglich, so dass beide Klauseln unwirksam sind.
Wäre die Endrenovierungsklausel Gegenstand eine Individualvereinbarung, wäre sie zwar für sich genommen wirksam. Das Zusammentreffen mit der ebenfalls für sich betrachtet wirksamen formularvertragliche Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen hätte jedoch infolge des Summierungseffekts eine Unwirksamkeit zumindest der formularmäßigen Klausel zur Folge (vgl. BGH, Urteil vom 5. 4. 2006 – VIII ZR 163/05). Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber zu verlassen. Außerdem sind die Tapeten zu entfernen und die Decken und Wände zu streichen.”Die Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen ist wirksam, da sie durch die Verwendung der Worte „in der Regel“ keinen starren, sondern einen weichen Fristenplan enthält (vgl. dazu das Beispiel zu dem Urteil des BGH vom 13.7.2005, Az.: VIII ZR 351/04 im Artikel: „Schönheitsreparaturen: Fristen im großen Überblick“). Die Endrenovierungsklausel in S.3 ist hingegen unwirksam, da sie eine unbedingte Verpflichtung zum Tapezieren und Streichen am Ende des Mietverhältnisses enthält und nicht den tatsächlichen Renovierungsbedarf berücksichtigt. Auch wenn die Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen für sich genommen wirksam wäre, führt das Zusammentreffen mit der Endrenovierungsklausel dazu, dass beide einen Summierungseffekt auslösen und in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen. Weil beide Klauseln sich mit der Renovierungspflicht des Mieters befassen, müssen sie ihrer gemeinsamen Bestimmung gemäß als zusammengehörig betrachtet werden. Eine Aufrechterhaltung der für sich genommen wirksamen Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen ist daher nicht möglich, so dass beide Klauseln unwirksam sind. Wäre die Endrenovierungsklausel Gegenstand eine Individualvereinbarung, wäre sie zwar für sich genommen wirksam. Das Zusammentreffen mit der ebenfalls für sich betrachtet wirksamen formularvertragliche Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen hätte jedoch infolge des Summierungseffekts eine Unwirksamkeit zumindest der formularmäßigen Klausel zur Folge (vgl. BGH, Urteil vom 5. 4. 2006 – VIII ZR 163/05). cc) Ausnahmefälle wirksamer KlauselkombinationenAnders zu beurteilen sind allerdings kombinierte Klauseln, in denen die Endrenovierungsklausel keinen eigenen Regelungsgehalt aufweist und lediglich die Fälligkeit der übertragenen laufenden Schönheitsreparaturen spätestens bei Vertragsende vorsieht. Diese sind nicht zwangsläufig unwirksam. In diesen Fällen hängt die Wirksamkeit der Klausel davon ab, ob die Endrenovierungsklausel mit einer unwirksamen Klausel mit starren Fristen oder aber einer wirksamen Klausel mit weichen Fristen zusammentrifft. Auch hierzu zur Veranschaulichung folgende Beispiele: FormulierungWirksamkeit/Unwirksamkeit„Die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt auf eigene Kosten der Mieter. Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein: in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre.Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bis Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten auszuführen.“ Die Klausel, die eine Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet, lässt durch die Formulierung „im Allgemeinen“ erkennen, dass von den Fristen ggf. auch nach oben abgewichen werden kann, wenn nach Ablauf der Fristen noch kein Renovierungsbedarf besteht. Es liegt ein weicher wirksamer Fristenplan vor. Die Regelung in S.3 zur Endrenovierung wiederholt nur die wirksame Verpflichtung des Mieters, bei Fälligkeit eine Renovierung durchzuführen, und, wenn dies bisher unterblieben ist, sie spätestens bei Ende des Mietverhältnisses nachzuholen. Die Klausel ist daher insgesamt wirksam. Siehe dazu: BGH, Urteil vom 28. 4. 2004 -VIII ZR 230/03. „Hat der Mieter die Räume………. … mindestens drei Jahre, die Räume … mindestens fünf Jahre, die Räume oder Einrichtungen …mindestens sieben Jahre benutzt, ohne diese Räume in der genannten Zeit renoviert zu haben, so hat er spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses die Renovierung fachmännisch nachzuholen.“
In diesem Fall hat die Endrenovierungsklausel zwar ebenfalls keinen eigenständigen Regelungsgehalt, da sie lediglich darauf hinweist, dass während des Mietverhältnisses fällig gewordene Schönheitsreparaturen spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses nachzuholen sind. Allerdings ist in diesem Beispiel die Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen unwirksam, da die Klausel einen starren Fristenplan enthält, wie sich aus der Formulierung „mindestens“ ergibt. Damit ist die gesamte Klausel unwirksam. Siehe dazu: BGH, Urteil vom 28. 6. 2006 -VIII ZR 124/05. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bis Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten auszuführen.“Die Klausel, die eine Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet, lässt durch die Formulierung „im Allgemeinen“ erkennen, dass von den Fristen ggf. auch nach oben abgewichen werden kann, wenn nach Ablauf der Fristen noch kein Renovierungsbedarf besteht. Es liegt ein weicher wirksamer Fristenplan vor. Die Regelung in S.3 zur Endrenovierung wiederholt nur die wirksame Verpflichtung des Mieters, bei Fälligkeit eine Renovierung durchzuführen, und, wenn dies bisher unterblieben ist, sie spätestens bei Ende des Mietverhältnisses nachzuholen. Die Klausel ist daher insgesamt wirksam. Siehe dazu: BGH, Urteil vom 28. 4. 2004 -VIII ZR 230/03.„Hat der Mieter die Räume………. … mindestens drei Jahre, die Räume … mindestens fünf Jahre, die Räume oder Einrichtungen …mindestens sieben Jahre benutzt, ohne diese Räume in der genannten Zeit renoviert zu haben, so hat er spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses die Renovierung fachmännisch nachzuholen.“ Nach alledem ergibt sich, dass der Mieter auf Grund einer wirksamen Klausel Schönheitsreparaturen im Zeitpunkt seines Auszugs nur dann vorzunehmen braucht, wenn diese objektiv erforderlich sind. Da die Fristen, wenn es sich um wirksame weiche Fristenpläne handelt, nur eine Orientierungshilfe darstellen und nicht verbindlich sind, erschöpft sich deren Zweck im Ergebnis in einer Beweislastumkehr (zur Beweislastverteilung s.u.). 3. Wirksamkeitsvoraussetzungen für Bestimmungen zur Qualität und Ausführungsart der SchönheitsreparaturenViele Schönheitsreparaturklauseln enthalten Bestimmungen darüber, auf welche Art und Weise der Mieter die Renovierung vorzunehmen hat. Genügen diese nicht den von der Rechtsprechung entwickelten Anforderungen, führt dies- selbst wenn die Renovierungspflicht in zulässiger Weise von dem tatsächlich bestehenden Renovierungsbedarf anhängig gemacht worden ist- zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel mit der Folge, dass die (End-) Renovierungspflicht vollständig entfällt (BGH, Urteil vom 18. 6. 2008 – VIII ZR 224/07). Die folgenden Beispiele sollen einen Überblick darüber geben, welche Ausführungsbestimmungen wirksam bzw. unwirksam sind. FormulierungWirksamkeit/Unwirksamkeit„… Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen …”Diese Farbwahlklausel ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Die Benachteiligung ergibt sich daraus, dass der Mieter auch während des laufenden Mietverhältnisses zu einer Dekoration in der vorgegebenen Farbwahl verpflichtet ist und dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt wird, ohne dass hierfür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht (vgl. BGH, Urteil vom 18. 6. 2008 – VIII ZR 224/07).„Die Mieträume sind zum Ende des Mietverhältnisses in folgendem Zustand zurückzugeben: Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden.”Diese Farbwahlklausel hingegen ist wirksam. Der Unterschied zum vorangegangenen Beispiel besteht darin, dass die Klausel sich auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietwohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses bezieht. Auf diesen Zeitpunkt bezogen ist sie unbedenklich, weil für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Interesse des Mieters an einer seinen Vorstellungen entsprechenden farblichen Gestaltung der Wohnung nicht mehr besteht. Sofern dem Mieter- wie hier- ein gewisser Spielraum gelassen wird, geht das Vermieterinteresse vor (vgl. BGH, Urteil vom 22. 10. 2008 – VIII ZR 283/07).„Die Schönheitsreparaturen sind durch einen Fachhandwerker /Fachbetrieb auszuführen.“Diese Fachhandwerkerklausel ist unwirksam. Der Mieter muss die Möglichkeit haben, die Schönheitsreparaturen in Eigenleistung durchzuführen. Diese wird ihm durch die Klausel genommen.„Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in der Wohnung ausführen zu lassen“Auch diese Klausel ist unwirksam. Nach der gem. BGH-Rechtsprechung maßgeblichen kundenfeindlichsten Auslegung aus Sicht eines durchschnittlichen rechtlich nicht vorgebildeten Mieters kann nicht ausgeschlossen werden, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen nicht selbst durchführen darf, sondern verpflichtet ist, die Arbeiten von einem Fachmann ausführen zu lassen (vgl. BGH, Urteil vom 9. 6. 2010 – VIII ZR 294/09).III. QuotenklauselnNicht selten werden Schönheitsreparaturklauseln für den Fall, dass die Erforderlichkeit der Durchführung im Zeitpunkt des Auszugs nicht besteht, durch sog. Quotenklauseln -auch Abgeltungsklauseln genannt- ergänzt. Diese verpflichten den Mieter, dem Vermieter die Renovierungskosten durch Zahlung eines Geldbetrages zu einem bestimmten Anteil zu erstatten. Die Gestaltung entsprechend den strengen Anforderungen der Rechtsprechung gelingt selten, so dass Quotenklauseln in der Regel unwirksam sind. Ebenso wie für die Fristenpläne für laufende Schönheitsreparaturen gilt nämlich auch für eine Quotenklausel, dass diese unwirksam ist, wenn sie den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen auch dann verpflichtet, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbildes der Wohnung noch nicht gegeben ist (Abgeltungsklausel mit “starrer” Abgeltungsquote) (vgl. BGH, 18.10.2006, Az: VIII ZR 52/06). Zu Quotenklauseln vgl. im Einzelnen den Artikel: „Schönheitsreparaturen: Quotenklausel.“ Wichtig ist an dieser Stelle jedoch, dass eine Quotenklausel zwar immer dann unwirksam ist, wenn die ebenfalls im Vertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, umgekehrt allerdings die Unwirksamkeit der Quotenklausel nicht auch zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel führt (vgl. BGH, Beschluss vom 18. 11. 2008 – VIII ZR 73/08). Der Mieter kann daher trotz unwirksamer Quotenklausel durchaus zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Zeitpunkt des Auszugs verpflichtet sein, wenn die oben beschriebenen Voraussetzungen vorliegen. IV. Beweislastverteilung im Falle einer gerichtlichen AuseinandersetzungWie sich aus den vorangegangenen Ausführungen ergibt, ist der Mieter auf Grund einer wirksamen Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen beim Auszug nur dann verpflichtet, wenn diese in diesem Zeitpunkt objektiv erforderlich sind. Sind Mieter und Vermieter über die Erforderlichkeit nicht einer Meinung und kommt es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung, ist es für den Ausgang des Prozesses von entscheidender Bedeutung, welche Partei den Beweis dafür erbringen muss, dass die Schönheitsreparaturen erforderlich sind oder eben noch nicht. In der Regel gilt, dass der Kläger die für ihn günstigen anspruchsbegründenden Tatsachen beweisen muss. Verklagt nun der Vermieter als Kläger seinen Mieter auf Durchführung der Schönheitsreparaturen und setzt die Pflicht des Mieters deren Erforderlichkeit voraus, müsste daher der Vermieter diese beweisen. Diejenigen Leser, die sich bereits gefragt haben, welchen Sinn die Fristen in einer Schönheitsreparaturklausel machen, wenn sie nicht verbindlich sind und die Renovierungspflicht des Mieters nur vom tatsächlichen Renovierungsbedarf abhängt, bekommen nun eine Antwort:
V. Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen unterlassener oder nicht fachgerecht ausgeführter SchönheitsreparaturenIst die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen worden und befindet sich die Wohnung im Zeitpunkt des Auszugs in einem renovierungsbedürftigen Zustand, ist der Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten vorzunehmen. Unterlässt er dies oder erfolgt die Renovierung nicht fachgerecht, macht er sich dem Vermieter gegenüber schadensersatzpflichtig. Der Vermieter kann von seinem Mieter die für die Durchführung der Schönheitsreparaturen erforderlichen Kosten ersetzt verlangen Lesen Sie hierzu im Einzelnen den Artikel: „Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt: So gehen Vermieter vor.“ VI. Folgen unwirksamer SchönheitsreparaturklausenIst eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam, weil sie die vorstehend beschriebenen Anforderungen nicht erfüllt, ist der Mieter nicht verpflichtet, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Dennoch können sich Probleme ergeben, wenn der Mieter die Unwirksamkeit der Klausel nicht erkennt und die Schönheitsreparaturen trotzdem durchführt. Nicht selten besteht auch der Wunsch des Vermieters, den „Verlust“ durch eine Mieterhöhung auszugleichen. Mit dieser Thematik beschäftigt sich der Artikel: „Schönheitsreparaturen: Folgen unwirksamer Klauseln.“ VII. Fazit und Zusammenfassung1. Der Mieter ist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen beim Auszug nur dann verpflichtet, wenn a) der Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel enthält,
und b) im Zeitpunkt des Auszugs auch tatsächlich Renovierungsbedarf besteht. 2. Die Beweislast für das Vorliegen bzw. Nichtvorliegen des Renovierungsbedarfs im Zeitpunkt des Auszugs trägt vor dem Ablauf der in der Klausel enthaltenen Fristen der Vermieter, nach Ablauf der Fristen der Mieter. Wann ist man zu Schönheitsreparaturen verpflichtet?„Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und zwar: in Küche, Bad, WC alle drei Jahre, in den übrigen Räumen alle fünf Jahre. “
Ist man dazu verpflichtet beim Auszug die Wände zu streichen?Ist Streichen bei Auszug Pflicht? Nein, in dieser Grundsätzlichkeit besteht nach gültigem Mietrecht keine Pflicht dazu, beim Auszug die Wohnung zu streichen, ohne das Nutzungsverhalten des ausziehenden Mieters und den tatsächlichen Grad der Abnutzung der Wohnung zu berücksichtigen.
Wann ist der Mieter verpflichtet zu renovieren?Im Mietrecht gibt es keine Regelung, die besagt, dass die Mieterin oder der Mieter die Wohnung bei Auszug renovieren muss. Ganz im Gegenteil: die Instandhaltung der Mietwohnung ist Sache des Vermieters. Der Vermieter kann jedoch die Instandhaltungspflicht – zumindest teilweise – auf den Mieter übertragen.
Welche Schönheitsreparaturen müssen beim Auszug gemacht werden?Viele Mieter denken, dass sie beim Auszug ihre alte Wohnung renovieren müssen. Streichen, Tapezieren und Dübellöcher schließen gehört für die meisten zum Umzug, wie das Kistenpacken. Die Ausführung sogenannter Schönheitsreparaturen gehört jedoch laut Gesetz zu den Pflichten des Vermieters.
|
Wann bin ich zu Schönheitsreparaturen verpflichtet?
zusammenhängende Posts
Urheberrechte © © 2024 berikutyang Inc.
